Consejos inversión inmobiliaria

guaripolo dijo:

comprar por 1850 UF usado es el sweet spot. arrendarlo a 10,9-11 UF, la receta es:

1. Partir ahorrando 500 UF/año, dar 500 UF de pie, seguir ahorrando al mismo ritmo y prepagar el 100% a los 2 años y 9 meses
2. Con las 11 UF extras del arriendo el ahorro se transforma en 632 UF/año, volver a comprar por 1850, dar 632 de pie y prepagar el 100% en dos años.
3. Ya el 3er depto dar 764 de pie y prepagar el 100% en 1 año y 5 meses.

Tiempo total, 6 años aprox, sueldo requerido entre 1,8 y 2,0M... 1,2 destinado al ahorro y el resto a costo de vida. Al final del 6to año ya tienes 33 UF de ingreso "fijo" de bajo riesgo y sin deuda (unas 940 lucas)

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Guaripolo si mis cálculos no me fallan serian 6 años para tener cash 3 deptos de 1850 UF,pero serian otros 7 años para recuperar la inversion de 1850*3

¿Por lo tanto serian 13 años para comenzar a tener ganancia? No esta mal,cada uno ve la estrategia que más le acomode. Felicidades y gracias por compartir tu estrategia !!

guaripolo dijo:

igual yo no dormiría tranquilo con 5 hipotecarios en paralelo durante 20-30 años. Creo que depende de la tolerancia de cada uno al riesgo y de la ambicion tambien.

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Es cierto yo tampoco lo haria. Por lo tanto inventé mi propia regla para dormir tranquilo:

Siempre tener un pozo de seis veces el dividendo por cada departamento y jamas tocar ese dinero ¿Por que? Porque la peor situación financiera no es que enfrentes un periodo de vacancia ,es que un arrendatario no te pague y no quiera irse.El juicio dura 6 meses en promedio.

Los ejecutivos de cuenta siempre me cuentan historias de clientes que tenian 8 departamentos y los perdieron todos,por empezar a incumplir el pago del dividendo. Es una avalancha que te derrumba el castillo de naipes.

Asi que hay que estar ojo,no es un juego. Por ahi el usuario Redbull postio que sus amigos se compraron varios deptos el 2008 ganando 600k y despues pasaron 8 años y vendieron.Eso fue suerte,mucha suerte...

guaripolo dijo:

igual yo no dormiría tranquilo con 5 hipotecarios en paralelo durante 20-30 años. Creo que depende de la tolerancia de cada uno al riesgo y de la ambicion también.

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Actualmente estoy comprando un departamento, ya llevo arrendando dos años y encontré una buena oportunidad para materializar ese desembolso mensual y poder vivir ahí. Esta semana ya debería firmar en el banco, ya cerré todo con la inmobiliaria.
Este crédito hipotecario será para vivienda propia y tengo estabilidad laboral para poder pagarlo tranquilo. También estoy evaluando la "pasada" con una segunda propiedad ahí mismo, con otro banco y similares condiciones, pero he visto por acá que hay más arriendos disponibles que nunca y que han bajado harto sus precios para "aterrizarlos" a la realidad de hoy, entonces no sé...
Creo que como decían por ahí más arriba, quizás hoy está más para invertir en algo propio y con factibilidad real de pago, que para jugar al Monopoly. Pero claro, es una decisión personal.

Don_Draper dijo:

Pero las mutuarias acaso no tienen acceso a tu informe de deudas? De lo contrario, por qué te otorgarían un crédito si ya estás sobre apalancado con los bancos?

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Las mutuarias tienen el acceso que tú le das a tu informe de deudas, el tema es otro y te lo ejemplificaré:

1. Tienes un crédito en mutuaria Plipli.
2. Quieres comprarte una segunda propiedad, en este caso vas a un banco o a otra mutuaria distinta a la primera... ambas te pedirán tu informe de deudas, cuando lo saques te vas a dar cuenta que no aparece el crédito que tienes vigente en la mutuaria Plipli, ni tampoco si tienes créditos automotrices (a menos que lo hayas sacado como crédito de consumo). Y cuando debes completar el Estado de Situación, en la parte que te pregunta si tienes propiedades como activos, OBVIAMENTE PONES QUE NO. Y listo, para el banco y la mutuaria 2, no tienes deudas hipotecarias. Thats all.
3. Y por qué te dan crédito? Porque es un interés más alto y su escala del crédito es horrenda, al principio pagas el 80% de tu dividendo en interéses y sólo el 20% amortización del crédito... PERO tienen algo positivo, al menos donde yo tengo 2 créditos, y es que puedes pagar mínimos y máximos, el mayor monto que puedes pagar es el equivalente a pagar en 8 años el crédito. Lo explico con un caso real mio. Yo tengo uno de los créditos a 25 años en donde pago 270 mensual de dividendo, pero el sistema me permite pagar 600 mil mensual... en el caso uno pago 220 lucas en interéses y 50 lucas en amortización del crédito (esto es de ejemplo ilustrativo); si pago 600 pago 220 lucas en intereses y 380 mil de amortización del crédito, así que a la larga pago más rápido el crédito y me ahorro millones en interéses. El negocio de la mutuaria es que tú no pagues tu crédito a 8 años, sino que al dividendo que te comprometiste a los 25 años.
Lo otro positivo, es que pudes pagar esos dividendos con la TC a una cuota, cosa que hago yo, y acumulo millas como loco con la TC Limited del Santander que te da 33% más de millas (espero que no muera el programa jaja) si gastas una X cantidad mensual. Así que es una relación win win.

Espero que te haya ayudado y a otros lectores también.
Saludos.

Fel1pe dijo:

Actualmente estoy comprando un departamento, ya llevo arrendando dos años y encontré una buena oportunidad para materializar ese desembolso mensual y poder vivir ahí. Esta semana ya debería firmar en el banco, ya cerré todo con la inmobiliaria.
Este crédito hipotecario será para vivienda propia y tengo estabilidad laboral para poder pagarlo tranquilo. También estoy evaluando la "pasada" con una segunda propiedad ahí mismo, con otro banco y similares condiciones, pero he visto por acá que hay más arriendos disponibles que nunca y que han bajado harto sus precios para "aterrizarlos" a la realidad de hoy, entonces no sé...
Creo que como decían por ahí más arriba, quizás hoy está más para invertir en algo propio y con factibilidad real de pago, que para jugar al Monopoly. Pero claro, es una decisión personal.

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¿Dónde vas comprar? Para mi lo único que ha caído en valor de arriendo son en deptos y casas del sector oriente con precios altos, el resto se mantiene estable. Se tarda un poco más en encontrar arrendatario, pero ojo que algunas instituciones te dan la posibilidad de comenzar a pagar en 6 meses el primer dividendo, así que si tienes esa opción, yo la tomaría. Eso sí, revisa tus finanzas personales.

Saludos.

guaripolo dijo:

igual yo no dormiría tranquilo con 5 hipotecarios en paralelo durante 20-30 años. Creo que depende de la tolerancia de cada uno al riesgo y de la ambicion tambien.

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No depende tanto de la tolerancia al riesgo, sino de tu capacidad de generar ingresos reales y cómo sacaste los cálculos.

En mi primer depto di el 40% del pie; en el 2do, 3ro y 4to dí el 30% del pie; y el 5to el 40% del pie.

Vivo en uno de esos deptos... pero para hacerse una idea, sólo pago el 39% de mis ingresos promedio en todos los hipotecarios... y en algunos meses del año como diciembre, pago el 23%.
Mi auto está pagado, no tengo deuda, sólo pago el bendito permiso pero es una vez al año.

Por lo mismo, va a depender de lo ordenado que seas con las deudas. Pero como en todo, tus ingresos serán la clave para saber cuánto podrás apalancarte sin morir en el intento.
Los que deben estar sufriendo son aquellos que compraron dando un 10% del pie, porque ahí tu fragilidad frente a una crisis es enorme.

Conozco gente que entre el dividendo y el pago del arrendatario, casi no le queda plata en el bolsillo. Son los que compraron con la idea del "se paga solo"... qué frase más idiota Dios mio.
saludos.

TotenKrieg dijo:

¿Dónde vas comprar? Para mi lo único que ha caído en valor de arriendo son en deptos y casas del sector oriente con precios altos, el resto se mantiene estable. Se tarda un poco más en encontrar arrendatario, pero ojo que algunas instituciones te dan la posibilidad de comenzar a pagar en 6 meses el primer dividendo, así que si tienes esa opción, yo la tomaría. Eso sí, revisa tus finanzas personales.

Saludos.

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En el norte. Iquique, el Miami Shileno.
De por sí, acá el tema inmobiliario es medio caro, considerando que sectores residenciales buenos y seguros son a lo más dos o tres. Además, muchos dueños acá apuntan al "arriendo normal" de Abril a Diciembre, dejando Enero a Marzo para "arriendo de temporada". Cuando llegué y quise arrendar, me costó encontrar algo que me gustara y que fuera por "año corrido", no estaba ni ahí con andar a lo gitano en Diciembre, buscando dónde irme mientras... Incluso, otros sólo usaban sus propiedades para "arriendos de fin de semana".
Por lo mismo, me imagino que varios deben estar preocupados , además que tampoco acá hay convencimiento de que estas Fiestas Patrias 2020 y el Verano 2021 sean buenos para el turismo.

Por eso encuentro que es más rápido y seguro ir comprando y pre-pagando de a 1 departamento. Dar el 27% de pie (500 UF de 1850), pedir las otras 1350 a 20 años y matar el crédito antes del 3er año. Con esl el dividendo te queda re-piola y puedes sacarle entre 1-4 UF extra al arriendo vs dividendo dependiendo de la tasa que te de el banco

También es óptimo desde el punto de vista de que el alza en precio de la misma propiedad es menor a lo que desembolsas en interés pagandole esos 3 años de hipotecario al banco.

La misma propiedad si la esperas 4 años mas para comprarla cash va a estar a más de 2000 UF, y es poco probable que el banco te saque 150 UF de puro interés durante 3 años ya que parte de cada cuota igual se abona al capital.

Además te sometes al 57bis (o algo asi), todo el interés pagado cuota a cuota figura como crédito (plata a favor) en tu devolución de impuestos (en caso de que la necesites). Por ende esa plata "perdida" en los 3 años del hipotecario se re-utiliza en otro lado, en caso de ser necesario.

Finalmente (una vez que pagas el 100% del credito) los costos y el tramite de alza de hipoteca corren por parte del banco.

Y por ultimo, con la gestion de riesgos, una facil solucion es incorporar los gastos comunes al arriendo y comprar full-electric, sin gastos comunes no hay luz y no pueden cocinar ni bañarse con agua caliente (lo que es legal), lo que no puedes es cortarle el agua. Es una facil y bonita medida de presion aparte de documentar el año completo con cheques. Nunca me ha sido necesario, creo que el mejor filtro es escoger un buen arrendatario.

Alguno ha tenido experiencia con arrendatarios que no pagan ? Usan un corredor o ustedes mismos gestionan contratos y todo ? Han tenido que meter un abogado o demandar a alguien.? Cuánto se puede demorar un caso de estos ? O que otro punto negativo se han encontrado. ?

TotenKrieg dijo:

No depende tanto de la tolerancia al riesgo, sino de tu capacidad de generar ingresos reales y cómo sacaste los cálculos.

En mi primer depto di el 40% del pie; en el 2do, 3ro y 4to dí el 30% del pie; y el 5to el 40% del pie.

Vivo en uno de esos deptos... pero para hacerse una idea, sólo pago el 39% de mis ingresos promedio en todos los hipotecarios... y en algunos meses del año como diciembre, pago el 23%.
Mi auto está pagado, no tengo deuda, sólo pago el bendito permiso pero es una vez al año.

Por lo mismo, va a depender de lo ordenado que seas con las deudas. Pero como en todo, tus ingresos serán la clave para saber cuánto podrás apalancarte sin morir en el intento.
Los que deben estar sufriendo son aquellos que compraron dando un 10% del pie, porque ahí tu fragilidad frente a una crisis es enorme.

Conozco gente que entre el dividendo y el pago del arrendatario, casi no le queda plata en el bolsillo. Son los que compraron con la idea del "se paga solo"... qué frase más idiota Dios mio.
saludos.

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¿Por qué dar 40% de pie si puedes dar solo el 10%? Al puro ojo si tu avaluo comercial son 18.000 UF entonces cada 10% de pie extra son minimo $8 millones .... ¿No hubiese sido mejor tener esos 30 millones en cuenta 2 rentando $600 mil mensual?

znut5 dijo:

Alguno ha tenido experiencia con arrendatarios que no pagan ? Usan un corredor o ustedes mismos gestionan contratos y todo ? Han tenido que meter un abogado o demandar a alguien.? Cuánto se puede demorar un caso de estos ? O que otro punto negativo se han encontrado. ?

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mata.skt dijo:

¿Por qué dar 40% de pie si puedes dar solo el 10%? Al puro ojo si tu avaluo comercial son 18.000 UF entonces cada 10% de pie extra son minimo $8 millones .... ¿No hubiese sido mejor tener esos 30 millones en cuenta 2 rentando $600 mil mensual?

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Aversión al riesgo pos y "hacerla corta". Mas pie es menos dividendo y/o menos años, por ende es mas fácil de pagar en caso de incumplimiento del arrendatario.

Eso de la rentabilidad de la cuenta 2 es super volatil en tiempos de pandemia (como ya hemos visto) y existe el riesgo real de perderlo todo o de quedar con menos plata de la que invertiste inicialmente, lo que no tiene ningún sentido. Un DAP es mas seguro incluso que irse al fondo E, entiendo que esta resguardado el 90% por garantía estatal (suponiendo que el banco mismo se va a la mierda)

Si tu plan bien ejecutado a puro ahorro y 0% sobre la UF ya es suficiente ¿por que arriesgarse a mas? La idea es "retirarse" lo antes posible del sistema, no seguir jugando a la ruleta rusa infinitamente. Por cada "picao a lobo de wallstreet" que se forra, muchos mas se van a la mierda. No es la idea forrarse cagándose al resto, el mercado financiero y en particular los fondos mas riesgosos son juego de suma cero. Ademas, "suponiendo" que la pasada por la cuenta 2 sea efectiva, cuanto "tiempo" vas a ahorrar en el pre-pago del crédito 1-2 meses? no vale la pena el riesgo.

guaripolo dijo:

Aversión al riesgo pos y "hacerla corta". Mas pie es menos dividendo y/o menos años, por ende es mas fácil de pagar en caso de incumplimiento del arrendatario.

Eso de la rentabilidad de la cuenta 2 es super volatil en tiempos de pandemia (como ya hemos visto) y existe el riesgo real de perderlo todo o de quedar con menos plata de la que invertiste inicialmente, lo que no tiene ningún sentido. Un DAP es mas seguro incluso que irse al fondo E, entiendo que esta resguardado el 90% por garantía estatal (suponiendo que el banco mismo se va a la mierda)

Si tu plan bien ejecutado a puro ahorro y 0% sobre la UF ya es suficiente ¿por que arriesgarse a mas? La idea es "retirarse" lo antes posible del sistema, no seguir jugando a la ruleta rusa infinitamente. Por cada "picao a lobo de wallstreet" que se forra, muchos mas se van a la mierda. No es la idea forrarse cagándose al resto, el mercado financiero y en particular los fondos mas riesgosos son juego de suma cero. Ademas, "suponiendo" que la pasada por la cuenta 2 sea efectiva, cuanto "tiempo" vas a ahorrar en el pre-pago del crédito 1-2 meses? no vale la pena el riesgo.

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El mensaje de TotenKrieg es autoexplicativo.
- No apalancarse a lo loco.
- Generar buena diferencia entre pago arriendo y dividendo
- Generar capacidad de ahorro (compras la propiedad, ya tienes el habito).

Tirarse a comprar departamentos para arriendo es aumentar demasiado tu riesgo. No falta el que piensa que la mejor jugada es "pero si juntaste 40% de pie, mejor anda por 2 deptos dando el 20% o mejor 4 deptos dando el 10% en paralelo", pero la verdad solo estás apalancandote y si se te caen dos o tres arrendatarios en paralelo, fuiste (no crean que por que ahora tienen en su flamante depto de 1 pieza un arrendatario están salvados, ese puede irse una vez levantada la cuarentena si tu contrato es malo o cercano a terminar).

TotenKrieg dijo:

Los que deben estar sufriendo son aquellos que compraron dando un 10% del pie, porque ahí tu fragilidad frente a una crisis es enorme.

Conozco gente que entre el dividendo y el pago del arrendatario, casi no le queda plata en el bolsillo. Son los que compraron con la idea del "se paga solo"... qué frase más idiota Dios mio.
saludos.

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Yo estoy en esa... La única diferencia es que el departamento lo compré hace harto tiempo para vivir yo, al final no fue mucho tiempo. Todos los meses salgo para atrás con un poco de plata (no mucho). Igual lo tengo en venta a un precio razonable (mente caro).

En caso de venderse tendría como para comprar al menos un par de departamentos con un pie considerable

Un chiste...
https://www.biobiochile.cl/noticias...ve-subir-se-mantiene-nivel-mas-alto-ano.shtml

Deberíamos abrir un hilo en donde pongamos buenas ofertas inmobiliarias que pillemos, el conocimiento comunitario es clave, además de venirse descuentos, serán tan masivos que habrá carne para todos los gatos que tengan los dientes para comer.

Saludos.

clusten dijo:

El mensaje de TotenKrieg es autoexplicativo.
- No apalancarse a lo loco.
- Generar buena diferencia entre pago arriendo y dividendo
- Generar capacidad de ahorro (compras la propiedad, ya tienes el habito).

Tirarse a comprar departamentos para arriendo es aumentar demasiado tu riesgo. No falta el que piensa que la mejor jugada es "pero si juntaste 40% de pie, mejor anda por 2 deptos dando el 20% o mejor 4 deptos dando el 10% en paralelo", pero la verdad solo estás apalancandote y si se te caen dos o tres arrendatarios en paralelo, fuiste (no crean que por que ahora tienen en su flamante depto de 1 pieza un arrendatario están salvados, ese puede irse una vez levantada la cuarentena si tu contrato es malo o cercano a terminar).

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Claro, cada uno ve donde pone sus morlaquitos. Lo importante es estar seguro de lo que haces, y con confianza en tu jugada. Hay gente que da muchos pie de 10% y compra varios deptos, pero su renta está en el 1% más alto del país... aunque eso no te asegura nada, sino vayan a preguntarle a los pilotos de LAN que ganaban 7 palos y ahora están con el 50% y con el terror de que LATAM finalmente quiebre (https://www.elmercurio.com/Inversio...abajando-en-reestructuracion-de-su-deuda.aspx).

Mata.stk, no me interesó meterla en la cuenta 2 porque no tengo tiempo de estar haciendo análisis técnicos de los fondos de pensión para saber cuándo cambiarme y cuando no, menos considerando que el fondo E ahora también es un fondo con alto riesgo. Si lo hago, es porque estoy con una plata que obligatoriamente tengo que tener allí, de lo contrario la ocuparía para mi negocio, el cual me renta neto en promedio un 150% al año.

Mi meta era comprarme varios depas, dejando la deuda lo más baja posible, y listo. Y aún así no estoy tan tranquilo como me gustaría, finalmente tengo casi 18 mil uf en patrimonio, pero la deuda es más de 9 mil... y si caen los precios, caerá mi patrimonio pero la deuda estará ahí, vivita y coleando.

A cruzar los dedos para que podamos salir lo mejor parados de esta mega crisis que aún no muestra todo el desastre que provocará.

Saludos.

TotenKrieg dijo:

Deberíamos abrir un hilo en donde pongamos buenas ofertas inmobiliarias que pillemos, el conocimiento comunitario es clave, además de venirse descuentos, serán tan masivos que habrá carne para todos los gatos que tengan los dientes para comer.

Saludos.

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Buena idea. Hasta el momento los sitios que mas me han gustado son:
https://lightsail.capitalizarmerent.com/propiedades/

https://www.goplaceit.com/cl/empresa/44099-club-inversionista-de-goplaceit-com

Respecto a los descuentos, vi un blog de la gente de capitalizarme, donde dicen que los descuentos no serán superiores al 10%, porque si las inmobiliarias se ven mas apremiadas los próximos meses, preferirán vender su stock a los multifamily, que a inversionistas hormiga.

En el mismo blog, también decía que los precios no están realmente tan inflados, porque por ejemplo, según la información que él manejaba, el costo de construcción era 55uf/m2 en San miguel.

TotenKrieg dijo:

Deberíamos abrir un hilo en donde pongamos buenas ofertas inmobiliarias que pillemos, el conocimiento comunitario es clave, además de venirse descuentos, serán tan masivos que habrá carne para todos los gatos que tengan los dientes para comer.

Saludos.

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Primer post que me interesa, el resto es puro humo...quiero saber realmente si es interesante invertir a los precios actuales que están ofreciendo...me fui de ass coticé en vitacura un depa de 78m2 a 12990 uf + est y bodega te queda en 14mil...