Jotequila
Troll
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- 29 Mayo 2004
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Si compras 1850 UF en cash, y arriendas a 10,9 UF/mes recuperas la inversión en 14 años y pico. El riesgo de vacancia en realidad es costo hundido ya que no tienes riesgo real de perder la propiedad por no pago.
Si compras 1850 UF a 20 años pagando 370 UF de pie (20%), arriendas a 10,9 pero pagas 8,9 de dividendo, por ende generas 2 UF/mes de ganancia recuperas la inversión del pie en 15,4 años, y todavía te faltan 4,6 años pagando para que el depto sea 100% tuyo (y tienes 240 meses de riesgo de vacancia con probabilidades reales de perder la propiedad)
Ademas de esas 1850 UF originales terminas pagándole al banco 2136 UF en 20 años, osea 286 UF son pura ganancia pal banco.
La estrategia mixta que propuse anteriormente es como lo mas eficiente, suponiendo una capacidad de ahorro mínima de 370 UF/año ya pre-pagas por completo en 4 años (básicamente ahorras el 20% del valor de la propiedad por año). De ahí para arriba mientras mas ahorres por año, mas rápido pre-pagas.
Otro ejercicio en el que me basé con tus números.
Supongo que tengo la capacidad de ahorro de al menos de poder pagar el dividendo cada mes en caso que el arrendatario me falle, pero decido rentabilizar mi plata en vez de prepagar al banco (y suponiendo un CAE malo, de un 5% por el hipotecario), pero que tengo una rentabilidad de entre un 5 a un 15% anual con mi plata.
Usando los valores que dices y una rentabilidad de un 5% con mi plata
Si el arrendatario no me falla nunca y todo se va a ahorro:
En 20 años tengo un departamento totalmente pagado.
Ahorré aprox 3.400 UF
Si el arrendatario me falla la mitad de los meses y ahorré los otros meses con una rentabilidad de un 5%
En 20 años tengo el departamento pagado
Ahorré aprox 1.700 UF
Con este análisis creo que no es mala idea que el banco se lleve los 286UF de ganancia. A mayor rentabilidad que le pueda sacar a mi plata, es cada vez mejor negocio no prepagarle al banco