Consejos inversión inmobiliaria

lukastgo

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8 Mayo 2008
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Aversión al riesgo pos y "hacerla corta". Mas pie es menos dividendo y/o menos años, por ende es mas fácil de pagar en caso de incumplimiento del arrendatario.

Eso de la rentabilidad de la cuenta 2 es super volatil en tiempos de pandemia (como ya hemos visto) y existe el riesgo real de perderlo todo o de quedar con menos plata de la que invertiste inicialmente, lo que no tiene ningún sentido. Un DAP es mas seguro incluso que irse al fondo E, entiendo que esta resguardado el 90% por garantía estatal (suponiendo que el banco mismo se va a la mierda)

Si tu plan bien ejecutado a puro ahorro y 0% sobre la UF ya es suficiente ¿por que arriesgarse a mas? La idea es "retirarse" lo antes posible del sistema, no seguir jugando a la ruleta rusa infinitamente. Por cada "picao a lobo de wallstreet" que se forra, muchos mas se van a la mierda. No es la idea forrarse cagándose al resto, el mercado financiero y en particular los fondos mas riesgosos son juego de suma cero. Ademas, "suponiendo" que la pasada por la cuenta 2 sea efectiva, cuanto "tiempo" vas a ahorrar en el pre-pago del crédito 1-2 meses? no vale la pena el riesgo.
Ojo la garantía estatal (eso que sale en letra pequeña y en 2 segundos en la publicidad), NO dice que por DAP el banco sólo cubre hasta 108uf, o bien en todo el sistema financiero hasta 120Uf, es decir en el peor de los casos te devuelven hasta 3.5 palos, por todos los DAP que tengas.

El banco solo indica "informese sobre las garantías...pxco en el ojo...pxco en el ojo..."




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lukastgo

Capo
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8 Mayo 2008
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Deberíamos abrir un hilo en donde pongamos buenas ofertas inmobiliarias que pillemos, el conocimiento comunitario es clave, además de venirse descuentos, serán tan masivos que habrá carne para todos los gatos que tengan los dientes para comer.

Saludos.
Que portales revisan?
En mi caso el que encuentro bueno es toctoc ya que buscar por mapa y te entrega características del entorno.

El "pero", wnes chantas que referencian la propiedad en ubicaciones erróneas, generando clickbait, que no puedes denunciar fácilmente.

Otro pero, es que no maneja toda la oferta vigente y en algunos casos estás ofertas son generadas por corredores, con lo cual los precios pueden ser más altos.

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dialith

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7 Diciembre 2010
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Que portales revisan?
En mi caso el que encuentro bueno es toctoc ya que buscar por mapa y te entrega características del entorno.

El "pero", wnes chantas que referencian la propiedad en ubicaciones erróneas, generando clickbait, que no puedes denunciar fácilmente.

Otro pero, es que no maneja toda la oferta vigente y en algunos casos estás ofertas son generadas por corredores, con lo cual los precios pueden ser más altos.

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Yo veo esa y portal inmobiliario.




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ksdiegoo

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Muy interesante tema, estoy partiendo en esto y tengo la idea de comprar uno o dos departamentos para generar un ingreso extra mensual. Una consulta para los que ya tienen 3 o mas deptos, ¿la diferencia anual que obtienen entre arriendo y dividendo les cubre contribuciones y aumento en el impuesto a la rentar a pagar? Me imagino que con varios arriendos declarados como ingreso el impuesto a la renta subió bastante. Gracias
 

clusten

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Muy interesante tema, estoy partiendo en esto y tengo la idea de comprar uno o dos departamentos para generar un ingreso extra mensual. Una consulta para los que ya tienen 3 o mas deptos, ¿la diferencia anual que obtienen entre arriendo y dividendo les cubre contribuciones y aumento en el impuesto a la rentar a pagar? Me imagino que con varios arriendos declarados como ingreso el impuesto a la renta subió bastante. Gracias
En mi caso, si cubre las contribuciones y no me aumenta el impuesto a la renta (es DFL2, por lo que incluso rescato un poco extra por devolución de impuestos de los intereses del credito)
 

guaripolo

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buen punto, eso del DFL2 es otro incentivo para tener máximo dos propiedades de máximo 140m2 (juraba que el limite era en UF no en m2)

Mi depto hace unos años quedó exento de pagar contribuciones.
 

SlayerBoxer

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16 Febrero 2020
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Supongamos que tienes $100 millones cash.

Olvídense del riesgo. ¿Qué genera más rentabiliad mensual? ¿Comprar 10 departamentos con 10% de pie por cada uno? o ¿Comprar 2 deptos de 1850 UF al contado?

Yo no lo tengo claro.El que lo tenga clarisimo porfa postee su razonamiento,con los supuestos que estime necesarios.
 

clusten

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En el largo plazo, los dos pagados al contado.

No necesito tirar ni un solo numero para llegar a eso (obviamente reinvirtiendo las ganancias en más deptos a futuro).
 

SlayerBoxer

Doctor of Pump and Dump
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10 deptos ,100K c/u x mes -> $1M x mes (esos 100K son perfectamente posible comprando a menos de 50 UF/m2)

2 deptos cash,200K c/u x mes ->$400K x mes

Eso es la diferencia en el corto plazo. Me cuesta mirar el largo plazo como para ver en que momento será más rentable.A lo mejor me falta ingresar otra variable al analisis o subestimo la ganancia de dos deptos de 1850 UF
 
Última modificación:

clusten

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En el caso de 10 deptos, las contribuciones? El pago de impuestos por ingresos? Supuesto de vacancia?

En los 2 deptos, si ambos son DFL2 y no tienes otras propiedades, no pagas impuestos por ingresos y pagas mitad de contribuciones. El ingreso pasa llenito a tu bolsillo.
 

Don_Draper

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A todo esto, mata.skt, TotenKrieg, Guaripolo y Clusten, se agradece que compartan sus conocimientos, análisis y respondan las dudas a los usuarios. Aunque siempre hay diferencias (obvio, sino no se llamaría foro) siempre es bienvenida los diferentes puntos de vista y se aprende, y harto.

Saludos
 

nikhoxz

Pro
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17 Noviembre 2010
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10 deptos ,100K c/u x mes -> $1M x mes (esos 100K son perfectamente posible comprando a menos de 50 UF/m2)

2 deptos cash,200K c/u x mes ->$400K x mes

Eso es la diferencia en el corto plazo. Me cuesta mirar el largo plazo como para ver en que momento será más rentable.A lo mejor me falta ingresar otra variable al analisis o subestimo la ganancia de dos deptos de 1850 UF
de donde sacaste esas 100 lucas? de la diferencia entre el arriendo - dividendo?

Es indiscutible que la opcion A es mas rentable, no solamente recuperas la inversion en solo 10 años (cosa que con la opcion 20 estarias recuperando despues de 20 años) si no que además, después de 20 años te quedas con 10 departamentos caros pagados, con la segunda opcion seguiras teniendo los mismos 2 departamentos que tenias al principio.

Si lo queri hacer un poquito mas tecnico, el TIR a 20 años para opcion A sería aprox un 15% vs un 5% de opcion B.
 

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Primer post que me interesa, el resto es puro humo...quiero saber realmente si es interesante invertir a los precios actuales que están ofreciendo...me fui de ass coticé en vitacura un depa de 78m2 a 12990 uf + est y bodega te queda en 14mil...



Sipo, nos ayudaría mucho.

Btw, hoy me pasó una cosa muy loca. Me llamaron de una inmobiliaria porque saben que tengo algunos depas y que algo sé de inversiones, y me ofrecieron venderles depas con descuentos extra al precio de lista, y no están tan penca en comparación a los precios de los barrios. De hecho ya le ofrecí a mis amigos algunos deptos y nos vamos mitad y mitad con la comisión.
O sea para que empiecen a buscar vendedores que no somos habituales en esto, es porque andan urgidos por vender sus deptos algunas inmobiliarias.
 

TotenKrieg

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27 Octubre 2019
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Supongamos que tienes $100 millones cash.

Olvídense del riesgo. ¿Qué genera más rentabiliad mensual? ¿Comprar 10 departamentos con 10% de pie por cada uno? o ¿Comprar 2 deptos de 1850 UF al contado?

Yo no lo tengo claro.El que lo tenga clarisimo porfa postee su razonamiento,con los supuestos que estime necesarios.
Depende. En momentos de economía efervescente, en crecimiento, la opción 1 es mejor lejos: "juega con el dinero de los bancos". Eso es Kiyozaki padre rico padre pobre y el cuadrante del flujo del dinero jaja.

En estos momentos, prefiero seguridad. Nada me dice que comprar 10 depas dando el 10% será una jugada inteligente, es más, me parece un riesgo altísimo que no me gustaría correr.
 

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Muy interesante tema, estoy partiendo en esto y tengo la idea de comprar uno o dos departamentos para generar un ingreso extra mensual. Una consulta para los que ya tienen 3 o mas deptos, ¿la diferencia anual que obtienen entre arriendo y dividendo les cubre contribuciones y aumento en el impuesto a la rentar a pagar? Me imagino que con varios arriendos declarados como ingreso el impuesto a la renta subió bastante. Gracias

Cubre perfectamente las contribuciones, dependiendo de dónde están ubicados tus depas/casas claro está, mi contribución más cara me sale poco más de 60 lucas. Y aquí es muy importante el barrio donde compres. La casa de mi vieja en Maipú tiene un valor comercial de aprox 6500 uf, pero ella paga 25 lucas de contribuciones... el depa en el que pago 60 y algo, tiene un valor comercial de 4500 aprox. porque está en Stgo Centro en un barrio piola.
Tamaño, y barrio pueden influir considerablemente en tu balance final. Por eso yo no compro en comunas caras para arriendo, no es un negocio tan rentable a mi gusto. Además una de las gracias de este negocio, es ganar en plusvalía, y el barrio oriente tiene gran parte de esas plusvalías ya integradas.

buen punto, eso del DFL2 es otro incentivo para tener máximo dos propiedades de máximo 140m2 (juraba que el limite era en UF no en m2)

Mi depto hace unos años quedó exento de pagar contribuciones.

Ojo los dfl2 son a la propiedad, si compras una propiedad de una X cantidad de mt2 y con más años del límite por ese metraje, entonces da igual si es tu primera o segunda propiedad, simplemente el dfl2 ya dejó de existir con ella.

Y un dato, si te compras 10 propiedades nuevas, como el ejemplo de mata.skt, pero en todos los bancos y mutuarias en las q sacarás el crédito (suponiendo que ocuparás multicrédito) dices que es tu primera propiedad, entonces entrarán todos como DFL2... y hasta que no te cache el sii, no te van a pedir ni un peso. :zippyuy
 

redbull24

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20 Mayo 2020
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Sipo, nos ayudaría mucho.

Btw, hoy me pasó una cosa muy loca. Me llamaron de una inmobiliaria porque saben que tengo algunos depas y que algo sé de inversiones, y me ofrecieron venderles depas con descuentos extra al precio de lista, y no están tan penca en comparación a los precios de los barrios. De hecho ya le ofrecí a mis amigos algunos deptos y nos vamos mitad y mitad con la comisión.
O sea para que empiecen a buscar vendedores que no somos habituales en esto, es porque andan urgidos por vender sus deptos algunas inmobiliarias.

Hola TotenKrieg, para tener referencia que % de descuento por sobre precio lista? esa es una oferta real?, me refiero a que en Cibermonday tb lanzaron algunas ofertas algunas inmobiliarias pero maquilladas (inflaron el precio un 20% y luego "lo bajaron").
 

TotenKrieg

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27 Octubre 2019
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Hola TotenKrieg, para tener referencia que % de descuento por sobre precio lista? esa es una oferta real?, me refiero a que en Cibermonday tb lanzaron algunas ofertas algunas inmobiliarias pero maquilladas (inflaron el precio un 20% y luego "lo bajaron").

Tienen 10% de descuento en precio lista, estoy mirando los barrios por toctoc revisando calidad en diseño, construcción y antiguedad de la inmobiliaria, para saber si están interesantes... están a precio de mercado un poquito más bajo. La mayoría son en verde o en blanco. Así que en esa consideración sí estarían más barato.

Empecé a revisar su historial de precios a ver si logro dar con la verdad de los precios, porque no le había hecho seguimiento nunca.

Saludos.
 

guaripolo

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10 deptos ,100K c/u x mes -> $1M x mes (esos 100K son perfectamente posible comprando a menos de 50 UF/m2)

2 deptos cash,200K c/u x mes ->$400K x mes

Eso es la diferencia en el corto plazo. Me cuesta mirar el largo plazo como para ver en que momento será más rentable.A lo mejor me falta ingresar otra variable al analisis o subestimo la ganancia de dos deptos de 1850 UF

Si compras 1850 UF en cash, y arriendas a 10,9 UF/mes recuperas la inversión en 14 años y pico. El riesgo de vacancia en realidad es costo hundido ya que no tienes riesgo real de perder la propiedad por no pago.

Si compras 1850 UF a 20 años pagando 370 UF de pie (20%), arriendas a 10,9 pero pagas 8,9 de dividendo, por ende generas 2 UF/mes de ganancia recuperas la inversión del pie en 15,4 años, y todavía te faltan 4,6 años pagando para que el depto sea 100% tuyo (y tienes 240 meses de riesgo de vacancia con probabilidades reales de perder la propiedad)

Ademas de esas 1850 UF originales terminas pagandole al banco 2136 UF en 20 años, osea 286 UF son pura ganancia pal banco.

La estrategia mixta que propuse anteriormente es como lo mas eficiente, suponiendo una capacidad de ahorro mínima de 370 UF/año ya pre-pagas por completo en 4 años (básicamente ahorras el 20% del valor de la propiedad por año). De ahí para arriba mientras mas ahorres por año, mas rápido pre-pagas.
 

fvmp12

Capo
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6 Enero 2020
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Estimados, excelentes consejos para alguien que va partiendo en esto. Consulta, alguien sabe lo de capitalizarme.com? Alguna experiencia. aunque claro, yo no tengo claro lo que hacen, pero me llama la atencion
 

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Estimados, excelentes consejos para alguien que va partiendo en esto. Consulta, alguien sabe lo de capitalizarme.com? Alguna experiencia. aunque claro, yo no tengo claro lo que hacen, pero me llama la atencion
Trabajan para inmobiliarias que les pasan algunos deptos para que ellos vendan... es una especie de corredora de propiedades dedicadas a la venta de deptos... hay decenas más como esta.

Una empresa inmobiliaria les pasa una X cantidad de deptos en un proyecto en blanco por ejemplo, y ellos llaman a gente y la convencen de comprar a un buen precio por un proyecto que está en el papel... tú firmas y empiezas a pagar el pie hasta la entrega de ese edificio. Por la firma de tu promesa, a Capitalizarme le dan un % del velor de venta de ese depto.

That's all.
 
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