Consejos inversión inmobiliaria

nikhoxz · 20 Mayo 2020

redbull24 dijo:
Concentrándonos en el tema inmobiliario, claramente habían mas terrenos, incluso urbanos a la venta en portalinmobiliario (La Florida, Est Central, Macul y otras partes) que ya al día de hoy fueron absorvidos, también habian muchos paños con casas antiguas en Stgo centro que posteriormente las compraron para hacer guetos para nosotros los profesionales que se supone que veniamos con el sueño de la casa propia, platita fresca y con el cuento de la "inversión", que solo en esa época era buena y no lo veíamos.
Con el tiempo los terrenos y los depas antiguos a precio huevo escasearon y por ende aumentó el precio, todos quisimos/ quisieron subirnos al carro de la clase media emergente (new rich) y comprar tu 2do depa para inversión o dejar de arrendar, pero algunos llegamos tarde a la repartija y queriendo hacer la pasada igual compramos caro despues (en mi caso 2014).

Chicos, creo es importante analizar la historia y evolución para ver si conviene o no comprar inmueble tal como se hace en este foro. Personalmente hoy día prefiero uno usado y en buen estado pero por el momento me abstengo y se guarda la platita.

La escacez de terrenos es probablemente el mayor factor, en las últimas décadas se ha usado practicamente todo, Peñalolen en los 60s era pura agricultura, actualmente ya no hay mas espacio donde construir, si en los 80's construian a 600 metros de altura, actualmente estan en la cota 800-900 (la Universidad Adolfo Ibañez esta practicamente a 1000 metros de altura), Chicureo practicamente ni existía hace unas decadas (eran solo haciendas), hoy es basicamente una mini ciudad, Nos (San Bernardo) era un vertedero, San Miguel era comuna de casonas antiguas, ahora cada casona se "transformo" en un edificio de 20 pisos.

Osea, no hay espacio en comunas perifericas como Peñalolen o La Florida, y aún así hay gente que quiere vivir en Nuñoa o Providencia esperando un precio decente en esas comunas? tenemos un 43% mas poblacion que en 1982.

Casas

Casas en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Descubre los Inmuebles de Inmobiliarias y Propietarios en Venta y Arrendamiento más buscados de Casas en Venta Proyectos ➤ ¡Encontrá tu próximo departamento!

www.portalinmobiliario.com

Casas en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Descubre los Inmuebles de Inmobiliarias y Propietarios en Venta y Arrendamiento más buscados de Casas en Venta Proyectos ➤ ¡Encontrá tu próximo departamento!

www.portalinmobiliario.com

Dptos:

Departamentos en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Encuentra Departamentos en Venta Proyectos en Portalinmobiliario.com! Entre y conozca nuestras increíbles ofertas y promociones. Descubre la mejor forma de comprar online.

www.portalinmobiliario.com

Departamentos en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Descubre los Inmuebles de Inmobiliarias y Propietarios en Venta y Arrendamiento más buscados de Departamentos en Venta Proyectos ➤ ¡Encontrá tu próximo departamento!

www.portalinmobiliario.com

Le siguen en precios Pudahuel, Conchali, La Cisterna y Estacion Central, estos ultimos 3 aparentemente departentos studio

clusten · 20 Mayo 2020

nikhoxz dijo:
Lo pusiste simple, pero quien ganaba 500 lucas en el 2001? estas hablando de 5 sueldos minimos, mi tio egresado de civil industrial ganaba eso y saliendo de una de las mejores universidades, pero mi papa con suerte ganaba 200 lucas y con 10 años de experiencia y el salario mínimo era de apenas 105.000... mi papa con 200 lucas probablemente ya estaba sobre la mediana y tu das un ejemplo de 500 lucas?

Dices "pongamos simple" pero se te olvida la realidad de hace 20 años cuando los sueldos eran super bajos.

Si vas a usar de ejemplo 500 lucas, osea casi 5 sueldos minimos de la epoca, usa tambien un sueldo de 1.6 millones para la epoca actual.

Aunque si estoy de acuerdo que las barreras son mayores para acceder a créditos actualmente.

Bueno, bajalo a 350 mil y el crédito lo sacas a 30 años,asi igualamos las condiciones del crédito ahora (que el millón es con ese plazo).

El asunto es que las mayores barreras de entrada son pie y tipo de contrato. La primera no existía el 2001,por lo que era objetivamente más fácil de acceder a una propiedad.

Otro punto que no considere es el subsidio. Antes valía la pena para comprar algo a toda nalga.

Igual esto escapa un poco al thread. Esta en la delgada línea de si conviene o no comprar ahora.

SlayerBoxer · 21 Mayo 2020

El Pibe dijo:
Y cuál sería la oportunidad?

Lo posteo este usuario.No podría haber explicado mejor la principal variable que determina el precio de un inmueble.

nikhoxz dijo:
La escacez de terrenos es probablemente el mayor factor, en las últimas décadas se ha usado practicamente todo, Peñalolen en los 60s era pura agricultura, actualmente ya no hay mas espacio donde construir, si en los 80's construian a 600 metros de altura, actualmente estan en la cota 800-900 (la Universidad Adolfo Ibañez esta practicamente a 1000 metros de altura), Chicureo practicamente ni existía hace unas decadas (eran solo haciendas), hoy es basicamente una mini ciudad, Nos (San Bernardo) era un vertedero, San Miguel era comuna de casonas antiguas, ahora cada casona se "transformo" en un edificio de 20 pisos.

Osea, no hay espacio en comunas perifericas como Peñalolen o La Florida, y aún así hay gente que quiere vivir en Nuñoa o Providencia esperando un precio decente en esas comunas? tenemos un 43% mas poblacion que en 1982.

Casas

Casas en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Descubre los Inmuebles de Inmobiliarias y Propietarios en Venta y Arrendamiento más buscados de Casas en Venta Proyectos ➤ ¡Encontrá tu próximo departamento!

www.portalinmobiliario.com

Casas en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Descubre los Inmuebles de Inmobiliarias y Propietarios en Venta y Arrendamiento más buscados de Casas en Venta Proyectos ➤ ¡Encontrá tu próximo departamento!

www.portalinmobiliario.com

Dptos:

Departamentos en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Encuentra Departamentos en Venta Proyectos en Portalinmobiliario.com! Entre y conozca nuestras increíbles ofertas y promociones. Descubre la mejor forma de comprar online.

www.portalinmobiliario.com

Departamentos en Venta Proyectos | Portalinmobiliario.com

Descubre los Inmuebles de Inmobiliarias y Propietarios en Venta y Arrendamiento más buscados de Departamentos en Venta Proyectos ➤ ¡Encontrá tu próximo departamento!

www.portalinmobiliario.com

Le siguen en precios Pudahuel, Conchali, La Cisterna y Estacion Central, estos ultimos 3 aparentemente departentos studio

Si eres de los que se enfoca en oportunidades donde otros ven problemas,te darás cuenta que es de sentido común pensar que la politica de Estado en los proximos años estará enfocada en descentralizar el pais.

El metro seguirá expandiéndose por todo santiago y en algún momento el Metro debería llegar a esos sectores(De hecho a Buin ya llega el metrotren). Por lo tanto comprar en zonas alejadas del radio urbano actual es una muy buena inversión a futuro.Incluso para vivir.Llegarán universidades,retail,cines,empresas,más trabajo,consumo.

Tambien La cisterna,la pintana,colina,renca,etc.. son excelente opciones para vivir en un futuro y los deptos están a precios regalados.La distancia no debe ser un problema a futuro para seleccionar una vivienda.La tecnologia,el teletrabajo y el metro haran posible que asi sea.

nikhoxz · 21 Mayo 2020

mata.skt dijo:
Lo posteo este usuario.No podría haber explicado mejor la principal variable que determina el precio de un inmueble.

Si eres de los que se enfoca en oportunidades donde otros ven problemas,te darás cuenta que es de sentido común pensar que la politica de Estado en los proximos años estará enfocada en descentralizar el pais.

El metro seguirá expandiéndose por todo santiago y en algún momento el Metro debería llegar a esos sectores(De hecho a Buin ya llega el metrotren). Por lo tanto comprar en zonas alejadas del radio urbano actual es una muy buena inversión a futuro.Incluso para vivir.Llegarán universidades,retail,cines,empresas...

TambienLa cisterna,la pintana,colina,renca,etc.. son excelente opciones para vivir en un futuro y los deptos están a precios regalados.

Evidentemente, mi viejo compro con subsidio/crédito en Peñalolen cuando no había nada construido arriba de Tobalaba, cuando no había metro, no había hospital, no había mall, no habían colegios, cuando eran contados los barrios que habían en Peñalolen, y cuando empezó a mejorar la infraestructura y me tuvieron a mi (segundo hijo), vendio su casa (heredada) en San Miguel por poco mas de 4000 UF y nos vinimos a Peñalolén, donde con 1000 UF ya podías comprar una casa mediana (cosa impensable en San Miguel), ahora con 1000 UF no te compras ni una casa "chubi" en el peor sector de Peñalolen.

Ahora Peñalolen es una comuna que tiene de todo, aunque una desigualdad enorme, no lo podemos negar, pero por eso puse casas y dptos en San Bernardo y Buin, porque no es solo "mi viejo hace 3 decadas hizo X, pero yo no puedo asi que el sistema esta mal o "ahora" las cosas estan caras", no puedes porque justamente tu viejo lo hizo hace 3 décadas y hoy es literalmente imposible, porque no hay espacio ahí.

En el sector nororiente de San Bernardo, habían terrenos en 100 millones de 1 hectarea hace apenas una decada, varios se vendieron, los que no, se estan vendiendo sobre los 600 millones actualmente, y estando el hospital y proximamente estacion de metro, no me sorprendería que sigan subiendo, despues va a pasar lo mismo en Nos o Buin, algunos habran aprovechado oportunidades ahora, otros seguiran diciendo "hay una burbuja, los precios estan demasiado altos, no como cuando mi viejo compró su casa"

Un amigo mío vendió su casa en Alto Macul (La Florida), con lo que le sacó se compro una parcela de una hectarea en Buin, construyo la media casa, y como ahora no tiene que mamarse el medio taco de mas de media hora solo para llegar a Vespucio, se aprovecho de comprar un Porsche... se demora menos que antes y lo disfruta mas. Si, el tiene lucas, obvio, tiene un Porsche, no digo que se compren una hectarea en Buin y se armen una mansion, pero bien se pueden comprar algo decente, si es que es para vivir.

Tambien otro amigo hizo algo parecido en Talagante, no se que parte, el punto es que al final siempre nos preocupamos de los lugares mas centricos, tiene toda su logica, pero hay alternativas.

TotenKrieg · 22 Mayo 2020

mata.skt, cada vez que te leo siento que estoy en una conferencia de "Hágase rico en dos años y no trabaje más"... Está bien en todo caso, eso te debe suceder porque has leído hartos libros de autoayuda financiera, que a fin de cuentas, son - a mi criterio- claves para empezar a cambiar la mentalidad de las personas. Cuando partes así, después te empiezas a especializar ya en temas más técnicos, hacer estudios de mercado por tu cuenta, que a la larga, te permitirá saber si estás pagando el precio que corresponde o te están metiando un miembro en el ojo.

guaripolo · 22 Mayo 2020

comprar por 1850 UF usado es el sweet spot. arrendarlo a 10,9-11 UF, la receta es:

1. Partir ahorrando 500 UF/año, dar 500 UF de pie, seguir ahorrando al mismo ritmo y prepagar el 100% a los 2 años y 9 meses
2. Con las 11 UF extras del arriendo el ahorro se transforma en 632 UF/año, volver a comprar por 1850, dar 632 de pie y prepagar el 100% en dos años.
3. Ya el 3er depto dar 764 de pie y prepagar el 100% en 1 año y 5 meses.

Tiempo total, 6 años aprox, sueldo requerido entre 1,8 y 2,0M... 1,2 destinado al ahorro y el resto a costo de vida. Al final del 6to año ya tienes 33 UF de ingreso "fijo" de bajo riesgo y sin deuda (unas 940 lucas)

TotenKrieg · 22 Mayo 2020

guaripolo dijo:
comprar por 1850 UF usado es el sweet spot. arrendarlo a 10,9-11 UF, la receta es:

1. Partir ahorrando 500 UF/año, dar 500 UF de pie, seguir ahorrando al mismo ritmo y prepagar el 100% a los 2 años y 9 meses
2. Con las 11 UF extras del arriendo el ahorro se transforma en 632 UF/año, volver a comprar por 1850, dar 632 de pie y prepagar el 100% en dos años.
3. Ya el 3er depto dar 764 de pie y prepagar el 100% en 1 año y 5 meses.

Tiempo total, 6 años aprox, sueldo requerido entre 1,8 y 2,0M... 1,2 destinado al ahorro y el resto a costo de vida. Al final del 6to año ya tienes 33 UF de ingreso "fijo" de bajo riesgo y sin deuda (unas 940 lucas)

En el papel escrito uno puede tirar líneas y cálculos de lo que sea, pero, ¿cómo la hiciste tú? ¿Cuántas propiedades tienes? ¿Qué valor comercial tienen tus propiedades en total? Como para ver la realización de esa receta.

redbull24 · 22 Mayo 2020

Siguiendo el post ... Estuve cotizando por el portal inmobiliario un depa nuevo en buena ubicación: Las Condes, Ñuñoa, La Reina, 2 dormitorios+est+bod los he visto entre 7000/9000uf (entre 65 y 90m2), a más de 100uf el m2.
SI pongo el 20% de pie...quedaría con un dividendo de mas de 1 millón de pesos. Luego me pregunté si me veo en aprietos para pagar el dividendo.
¿Hay gente que arrienda a esta arrendando a esos precios?Que tal andará la demanda.

SlayerBoxer · 22 Mayo 2020

TotenKrieg dijo:
mata.skt, cada vez que te leo siento que estoy en una conferencia de "Hágase rico en dos años y no trabaje más"... Está bien en todo caso, eso te debe suceder porque has leído hartos libros de autoayuda financiera, que a fin de cuentas, son - a mi criterio- claves para empezar a cambiar la mentalidad de las personas. Cuando partes así, después te empiezas a especializar ya en temas más técnicos, hacer estudios de mercado por tu cuenta, que a la larga, te permitirá saber si estás pagando el precio que corresponde o te están metiando un miembro en el ojo.

En todo caso sirve,pero más que todo a gente menor de 35 años. Lo mayores ya están muy mañosos y no hacen caso. Sobre temas técnicos uso varias metricas para evaluar una compra,pero me conozco y soy impulsivo.Si bien tengo varios deptos, fueron una mala compra.Pagué carisimo,en promedio 60 UF/M2 simplemente porque me gustaron las terminaciones y ubicacion.

El consuelo es que tienen un avaluó comercial de 300 millones,asi que en la venta estará la ganancia.

Phoenix · 22 Mayo 2020

clusten dijo:
Pongamos simple:

- El 2001, para comprar la propiedad de 1000 UF, bastaba tener una renta de 500 lucas y pasaste todos los filtros.
- El 2020, para comprar la misma propiedad, necesitas ganar aprox 1 millon Y tener entre 5.7 y 11.4 millones (dependiendo que tan sano de lucas estés, si te dan credito con 10 o 20% de pie).

El primer caso, podías al año de trabajo comprar comodamente tu propiedad si agarraste contrato indefinido, sin importar si te "farreaste" el sueldo.
El segundo caso, no tienes margen de error. Ahorrar, ahorrar, ahorrar para poder acceder.

O sea, hoy es mucho más dificil acceder a credito y por tanto, comprar una propiedad (por que entendemos que "comprar" una propiedad en este thread es obtener el credito hipotecario. Los 5 deptos son de 5 bancos, no tuyos hasta que los pagues, aunque la escritura diga que si lo son)

Comparto, el analisis de @Dark Zeppelin . Hay ciertas partes que no, pero el mensaje general si.

El 2010 me casé y necesitabamos salir con la patrona de donde estabamos arrendando, en esos tiempos era un tipo "nomal" por no decir ~~hueon~~ ingenuo, habia egresado hace poco (todavia me quedaba olor a guatero galactico en la mochila) y buscamos simplemente "la casa para vivir", a la primera wea que fuimos fue a una sala de venta en un edificio en Santa Isabel cerca Lira, nos mostraron una wea a toda raja, 3 piezas, despacho, estacionamiento, 2 bodegas, le faltaban el puro jacuzzi a la wea, 80m2 y 2400UF (me demore como 15 minutos en sacar la cuenta, no tenia ni pi idea cuanto valia la UF), el vendedor me vio con cara de espanto cuando super cuantas lucas eran en plata terrenal y hizo un par de pases magicos en 5 minutos y salí con el credito aprobado en ese mismo momento, 0% de pie, pura magia...Vivi 6 años en ese depto hasta que cache que valia el doble de lo que pague, vendimos, con eso compre mi casa actual y abri un negocio propio... ese rajazo no me vuelvo a pegar ni queriendo, mirandolo en prespectiva fue como ganarse la loteria, me imagino los wns que sabiendo se hicieron con mas de 1 y vendieron a tiempo.

Ahora los cabros la tienen mas dificil que la chucha, con un 20% de pie, no tienes por donde, yo no habria podido nicagando, habria que tenido que vivir de allegado porque con los arriendos sobre las 300lks para cualquier cosa que tenga suficiente espacio para un baño donde poday sentarte en el water, el dia de la coronta.

Babel · 23 Mayo 2020

Consulta, a cuanto puedes arrendar app un departamento estudio?

Saludos!.

PS: Hay gente que vive en esas weas??

clusten · 23 Mayo 2020

Babel dijo:
Consulta, a cuanto puedes arrendar app un departamento estudio?

Saludos!.

PS: Hay gente que vive en esas weas??

Eso es como preguntar "a cuanto puedo vender un City car?". Hay muchos factores que pesan, no es lo mismo un estudio a 1 km del metro, en comunas lejos de Santiago/provi/Las Condes a un que queda al lado de una estación, en una de las tres comunas de arriba.

SlayerBoxer · 23 Mayo 2020

Babel dijo:
Consulta, a cuanto puedes arrendar app un departamento estudio?

Saludos!.

PS: Hay gente que vive en esas weas??

Yo siempre trato de sacarle minimo 6% de rentabilidad nominal anual a la inversión .Los estudios entregan un 10% en promedio para que tengas una referencia.Eso si el arrendatario de estudio ,en general,es una persona que anda a la patá y el combo con las lucas,por lo que su salud financiera no es buena.Tienes que considerar alta rotación de arrendatario

Tambien considerar si es un Estudio en getho vertical o las Condes.Conozco gente que paga $450 mil mensual por un depto de 25 m2 en las Condes,siendo que puedes optar por el mismo metraje en Estacion Central por $200 mil mensual.

En base simplemente a lo que leo en las paginas de arriendo,la gente que busca estudio en las Condes es bastante poca,por lo que no lo haria al menos yo,es arriesgado.

Te recomiendo esta pagina.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un departamento?

¿Cómo calcular la rentabilidad de un departamento? En este artículo te enseñamos cómo hacerlo, además de enseñarte la definición y tipos de rentabilidad.

blog.inversionfacil.com

guaripolo · 23 Mayo 2020

TotenKrieg dijo:
En el papel escrito uno puede tirar líneas y cálculos de lo que sea, pero, ¿cómo la hiciste tú? ¿Cuántas propiedades tienes? ¿Qué valor comercial tienen tus propiedades en total? Como para ver la realización de esa receta.

tengo una 100% pagada siguiendo la receta (de ahí saqué los números), ahora estoy juntando el pie para la segunda. Mi ex pareja tambien compro a exactos 1850 UF y esta arrendando a exactas 10,9 UF igual que mi otro depto.

Un depto usado de 10+ años de antigüedad a 1850 - 2000 UF bien ubicado es mejor inversión que un depto nuevo de 6000 UF en un barrio top. Hay más mercado para un arriendo a 10,9 UF que para un arriendo a 35UF. Recuerda que el 70% de la población gana menos de 550 lucas, por ende complementando renta entre dos hacen aprox 1M (considerando 100 lucas menos por la brecha de género en ingresos) y con eso ya tienes seguro 1/3 del ingreso destinado a arriendo, considera a ambos con contrato indefinido (o al menos al que aporte mayor renta) y con eso ya estas.

Si bajas un poco el margen a los guettos verticales tienes mas riesgo de no pago, etc, etc. y la propiedad es poco probable que se avalúe mejor con el paso del tiempo y también es probable que se deteriore más rápido.

Para pagar un arriendo sobre 500 lucas necesitas una renta de al menos 1.5-2m (aunque sea complementando y sin considerar niños, autos, postgrados), eso te reduce el mercado al 10% mas rico de la población, que además tiene capacidad de ahorro y puede comprarse algo propio, por ende es mas competitivo y difícil.

Hay mucha más gente gente que busca algo "para partir", no tan caro y suficientemente bien ubicado para vivir con su pareja unos 5 años mientras ahorran para comprarse algo propio. Ese segmento es el sweet spot. Es gente que esta enfocada en ahorrar y por ende va a ser ordenada con el pago de su arriendo.

TotenKrieg · 23 Mayo 2020

guaripolo dijo:
tengo una 100% pagada siguiendo la receta (de ahí saqué los números), ahora estoy juntando el pie para la segunda. Mi ex pareja tambien compro a exactos 1850 UF y esta arrendando a exactas 10,9 UF igual que mi otro depto.

¿Qué tal ese mundo de deptos de 1800 uf para invertir? A mi no me gustan porque es gente de ingresos medios/bajos con mucha rotación en sus trabajos generalmente. Pensé que tenías más propiedades como para contarnos qué tal es manejar una cartera de inversión de deptos. chicos.

Ahora bien, te felicito de verdad por esa capacidad de ahorro tan agresiva. Es genial, yo cuando tenía sólo un par de propiedades, me compré un auto de lujo jaja. Si bien al principio pensaba similar a ti, en algún momento me cuestioné el hecho de acumular pero no gastar en algún merecido lujito.

Ya que este hilo es de consejos para inversión inmobiliaria, les contaré un poquito de mi experiencia y darles un humilde consejo.

Tengo 33 años y soy dueño de 5 deptos., que tienen un valor comercial de casi 18.000 uf.

Mi objetivos siempre han sido los deptos de 2d+2b, porque implica una familia un tanto más consolidada, probablemente con un hijo, que necesita su propio espacio, y los dos baños que da privacidad (en suite) a la pareja de adultos. También si son extranjeros, el segundo dormitorio sirve para que un amigo/a arriende con ellos y sume otro ingreso más al hogar.

Al igual que varios acá, junté lo máximo posible cuando recién egresé de la U (soy profesor), a pesar de tener un sueldo relativamente bajo... junté desde 2012 hasta 2014 todo lo posible, vendí mi auto y le compré el depa a mi hermano a buen precio con un excelente pie. Con el tiempo me fueron subiendo las lucas y empecé a vender harto por internet (traigo cosas de China hasta el día de hoy), toda esa plata me sirvió para comprarme un mazda 6 el que comencé a arrendar para matrimonios, lo que sumó más platita para el ahorro. Después me compré un mercedes el que he seguido arrendando para matricidios jajaja. Finalmente junté harta plata, y me compré 3 deptos al hilo jugando con el multicrédito y escondiendo mi primera propiedad, la que pasé de un bano hacia una mutuaria (así los bancos no se enteraron que tenía una deuda anterior).

Después junté otro poco y me compré mi 5to depa.

Ahora mi objetivo es vender el meche, comprarme un auto más pequeño y económico, e invertir en unos meses o un año con precios más bajos.

Mi consejo sería que esperen, no compren cajas de fósforos a 100 uf el mt2... para mi, buenos precios son de 40 a 50 uf el mt2. No comprar apurado si no lo necesita. Estudie todo lo que pueda, desde esos libros de autoayuda que recomendó mata.stk, hasta leer los diarios (todos los días) sobre el mercado (Df, Pulso, Emol, entre otros), léanse los informes del Banco Central y de la CChC... la información y la educación es la major arma para sobrevivir y triunfar (económicamente) en esta sociedad moderna.

A futuro no le veo mucho espacio a los inversionistas hormiga. Esto va a comenzar a mutar, los principales compradores serán fondos de inversión y el inversionista hormiga estará obligado a irse a la periferia para comprar más barato y rentar aún relativamente bien. Por ejemplo, irse a comprar a San Bernardo o más lejos. Por ende, si tiene deptos bien ubicados, yo no pensaría en venderlos, a menos que esté con el agua hasta el cuello, ahí definitivamente deshágase pronto de ese activo que de líquido no tiene casi nada.

Saludos.

SlayerBoxer · 23 Mayo 2020

TotenKrieg dijo:
¿Qué tal ese mundo de deptos de 1800 uf para invertir? A mi no me gustan porque es gente de ingresos medios/bajos con mucha rotación en sus trabajos generalmente. Pensé que tenías más propiedades como para contarnos qué tal es manejar una cartera de inversión de deptos. chicos.

Ahora bien, te felicito de verdad por esa capacidad de ahorro tan agresiva. Es genial, yo cuando tenía sólo un par de propiedades, me compré un auto de lujo jaja. Si bien al principio pensaba similar a ti, en algún momento me cuestioné el hecho de acumular pero no gastar en algún merecido lujito.

Ya que este hilo es de consejos para inversión inmobiliaria, les contaré un poquito de mi experiencia y darles un humilde consejo.

Tengo 33 años y soy dueño de 5 deptos., que tienen un valor comercial de casi 18.000 uf.

Mi objetivos siempre han sido los deptos de 2d+2b, porque implica una familia un tanto más consolidada, probablemente con un hijo, que necesita su propio espacio, y los dos baños que da privacidad (en suite) a la pareja de adultos. También si son extranjeros, el segundo dormitorio sirve para que un amigo/a arriende con ellos y sume otro ingreso más al hogar.

Al igual que varios acá, junté lo máximo posible cuando recién egresé de la U (soy profesor), a pesar de tener un sueldo relativamente bajo... junté desde 2012 hasta 2014 todo lo posible, vendí mi auto y le compré el depa a mi hermano a buen precio con un excelente pie. Con el tiempo me fueron subiendo las lucas y empecé a vender harto por internet (traigo cosas de China hasta el día de hoy), toda esa plata me sirvió para comprarme un mazda 6 el que comencé a arrendar para matrimonios, lo que sumó más platita para el ahorro. Después me compré un mercedes el que he seguido arrendando para matricidios jajaja. Finalmente junté harta plata, y me compré 3 deptos al hilo jugando con el multicrédito y escondiendo mi primera propiedad, la que pasé de un bano hacia una mutuaria (así los bancos no se enteraron que tenía una deuda anterior).

Después junté otro poco y me compré mi 5to depa.

Ahora mi objetivo es vender el meche, comprarme un auto más pequeño y económico, e invertir en unos meses o un año con precios más bajos.

Mi consejo sería que esperen, no compren cajas de fósforos a 100 uf el mt2... para mi, buenos precios son de 40 a 50 uf el mt2. No comprar apurado si no lo necesita. Estudie todo lo que pueda, desde esos libros de autoayuda que recomendó mata.stk, hasta leer los diarios (todos los días) sobre el mercado (Df, Pulso, Emol, entre otros), léanse los informes del Banco Central y de la CChC... la información y la educación es la major arma para sobrevivir y triunfar (económicamente) en esta sociedad moderna.

A futuro no le veo mucho espacio a los inversionistas hormiga. Esto va a comenzar a mutar, los principales compradores serán fondos de inversión y el inversionista hormiga estará obligado a irse a la periferia para comprar más barato y rentar aún relativamente bien. Por ejemplo, irse a comprar a San Bernardo o más lejos. Por ende, si tiene deptos bien ubicados, yo no pensaría en venderlos, a menos que esté con el agua hasta el cuello, ahí definitivamente deshágase pronto de ese activo que de líquido no tiene casi nada.

Saludos.

Buena historia y felicidades por tus logros. Que sean muchos más.

Considero que uno puede hacer “3 pasadas” para comprar deptos en paralelo antes de que te cierren las puertas:

1) La primera es con los Bancos grandes cuando haces la primera tanda de compras.

2) La segunda con los Bancos mas chicos cuando vas por la segunda tanda de compras.

3) La ultima es con mutuaria.

Despues jamas volveran a otorgarte ningun credito hipotecario. Estaras sobre apalancado. Asi que la gracia es sacar 8 deptos minimo en la pasada por esas tres entidades.

A mi me queda solo la 3) opcion ,asi que La ultima compra debe ser muy buena antes de agotar el apalancamiento.

Don_Draper · 23 Mayo 2020

mata.skt dijo:
Buena historia y felicidades por tus logros. Que sean muchos más.

Considero que uno puede hacer “3 pasadas” para comprar deptos en paralelo antes de que te cierren las puertas:

1) La primera es con los Bancos grandes cuando haces la primera tanda de compras.

2) La segunda con los Bancos mas chicos cuando vas por la segunda tanda de compras.

3) La ultima es con mutuaria.

Despues jamas volveran a otorgarte ningun credito hipotecario. Estaras sobre apalancado. Asi que la gracia es sacar 8 deptos minimo en la pasada por esas tres entidades.

A mi me queda solo la 3) opcion ,asi que La ultima compra debe ser muy buena antes de agotar el apalancamiento.

Pero las mutuarias acaso no tienen acceso a tu informe de deudas? De lo contrario, por qué te otorgarían un crédito si ya estás sobre apalancado con los bancos?

guaripolo · 24 Mayo 2020

igual yo no dormiría tranquilo con 5 hipotecarios en paralelo durante 20-30 años. Creo que depende de la tolerancia de cada uno al riesgo y de la ambicion tambien.

El plan que postee antes se ejecuta a riesgo muy bajo y en 6 años permite "jubilarse" con 940 k/mes si es que uno tiene la disciplina o bien le agarra el gustito a vivir de forma sencilla.

Hay personas cuyo nivel de gasto (o expectativas de vida) no les permiten vivir con 904 k/mes, pero bueno ahi les recomiendo leer/informarse de minimalismo, anti-consumo, auto-suficiencia, cero-waste, y demases corrientes de pensamiento que ayudan a "no necesitar" infinitamente más para ser feliz. Por ahi hay un post de pescador muy ilustrativo.

hay un concepto clave que es el diminishing return o retorno decreciente, la cosa es que por "cada peso" extra que gastan comprando algo, la satisfacción va decreciendo. por dar un ejemplo, los últimos iphone, la diferencia en satisfacción entre un pro y un pro-max es mínima comparada con la diferencia en precio, sin embargo nuestro cerebro queda ahí, insatisfecho, y va necesitando gastar cada vez más plata para lograr cada vez menores niveles de satisfacción y realización. Funciona igual que una adicción a una droga, solo que con el consumo de weas que no necesitamos.

En el fondo, la justificación de "darse un gustito" abre la puerta a un ciclo sin fin de insatisfacción psicológica y síntomas de angustia y dependencia física. Fuera de webeo los compradores compulsivos no son muy distintos de un adicto a la pasta base. Y para peor nuestra sociedad alienta el "consumo" como motor de la economía, pese a los terribles efectos psicológicos que esto conlleva. Lo peor de lo peor, es que esto se les mete en la cabeza desde niños y ya de adultos es algo super interiorizado y naturalizado.

Fel1pe · 24 Mayo 2020

Don_Draper dijo:
Pero las mutuarias acaso no tienen acceso a tu informe de deudas? De lo contrario, por qué te otorgarían un crédito si ya estás sobre apalancado con los bancos?

Lo de las Mutuarias ya lo había escuchado, pero lo otro no. Cómo es eso de que los bancos chicos no tienen acceso a la misma información que los bancos grandes? Si son bancos, reconocidos como tal, me sorprende este dato...

lukastgo · 24 Mayo 2020

Don_Draper dijo:
Pero las mutuarias acaso no tienen acceso a tu informe de deudas? De lo contrario, por qué te otorgarían un crédito si ya estás sobre apalancado con los bancos?

Fel1pe dijo:
Lo de las Mutuarias ya lo había escuchado, pero lo otro no. Cómo es eso de que los bancos chicos no tienen acceso a la misma información que los bancos grandes? Si son bancos, reconocidos como tal, me sorprende este dato...

Algunas entidades bancarias informan la deuda de sus clientes cada 2 meses a la CMF, información que sirve de consulta para los otros informantes.

Quien no informa, no tiene (o debe) tener acceso a esta información, por ley de secreto bancario.

Esto cambiaría este año, o el próximo donde toda tus deudas estarían siendo informadas y compartidas por los evaluadores del crédito.

Enviado desde mi SM-G930F mediante Tapatalk

Consejos inversión inmobiliaria

Pro

ADMIN

Doctor of Pump and Dump

Pro

Capo

Fanático

Capo

Miembro Activo

Doctor of Pump and Dump

Hey Kid!

Master of none

ADMIN

Doctor of Pump and Dump

Fanático

Capo

Doctor of Pump and Dump

Capo

Fanático

E=mc2

Capo