Consejos inversión inmobiliaria

TotenKrieg dijo:

"Mediano plazo" cuántos años son para ti? Porque no sé qué tan rentable sea Aysén, al menos en una vida normal de humano... quizás tus nietos puedan vender a buen precio. Demasiado tiempo para mi.

Ahora si te quieres ir a vivir allá, hablamos de otra cosa.

No mires a huevo los depas/casas en Stgo. Sólo preocupate de juntar la mayor liquidez posible y desde ya encuentra deptos, ya sea nuevos o usados, y comienza a hacerles seguimiento. Descuentos del 20% es la alarma de compra para mi.
Larraín Vial augura que entre diciembre y el primer trimestre del 2021 veremos el piso, después comenzaría el repunte.

Saludos.

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En todo caso, mi tatarabuelo tenia una parcela en X lugar, nunca costó mucho, onda su avaluo fiscal rondaba los 10 palos, recién en 2014 empezaron a cobrar contribuciones y con el reavaluo de 2018 empezamos a acumular deuda porque al año teniamos que pagar sobre el palo... me pregunto que sera para el reavaluo del 2022... llegara a los 300 millones de avaluo fiscal? se irá a remate? por ahora intentaremos arrendarla porque andar gastando plata en algo que no usamos...

El tema es que la wea la compro como en 1900 jajaja, imaginate esperar 114 años para que tenga un valor bueno.

TotenKrieg dijo:

"Mediano plazo" cuántos años son para ti? Porque no sé qué tan rentable sea Aysén, al menos en una vida normal de humano... quizás tus nietos puedan vender a buen precio. Demasiado tiempo para mi.

Ahora si te quieres ir a vivir allá, hablamos de otra cosa.

No mires a huevo los depas/casas en Stgo. Sólo preocupate de juntar la mayor liquidez posible y desde ya encuentra deptos, ya sea nuevos o usados, y comienza a hacerles seguimiento. Descuentos del 20% es la alarma de compra para mi.
Larraín Vial augura que entre diciembre y el primer trimestre del 2021 veremos el piso, después comenzaría el repunte.

Saludos.

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Si no es que mire a huevo los departamentos en stgo, lo que pasa es que los bancos ya no me prestan para seguir comprando (tengo 5dptos + 1 casa), y la verdad que a esta altura estoy relativamente tranquilo y no quiero volverme loco juntando y pagar cash alguno de los departamentos para seguir comprando.... así que estaba viendo otras formas de inversión, mediano plazo para mi son 10 años. Tengo 33 años.

Como ejemplo, mi padre se compro una parcela en curico hace 15 años atrás en 5 palos (20 hectáreas), hoy esa misma parcela vale 300 millones.

giovanni_xp dijo:

Si no es que mire a huevo los departamentos en stgo, lo que pasa es que los bancos ya no me prestan para seguir comprando (tengo 5dptos + 1 casa), y la verdad que a esta altura estoy relativamente tranquilo y no quiero volverme loco juntando y pagar cash alguno de los departamentos para seguir comprando.... así que estaba viendo otras formas de inversión, mediano plazo para mi son 10 años. Tengo 33 años.

Como ejemplo, mi padre se compro una parcela en curico hace 15 años atrás en 5 palos (20 hectáreas), hoy esa misma parcela vale 300 millones.

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Los terrenos cercanos a centros urbanos son los que han recibido mayor valorizacion, pero hoy esta dificil encontrar ese tipo de negocios, queda arriesgarse con terrenos sin urbanizacion, o lejos de la conectividad para lograr precios "razonables" y tambien esta el riesgo por la sequia, porque hay muchos terrenos en la zona central que se estan quedando sin agua.

Tbon dijo:

Los terrenos cercanos a centros urbanos son los que han recibido mayor valorizacion, pero hoy esta dificil encontrar ese tipo de negocios, queda arriesgarse con terrenos sin urbanizacion, o lejos de la conectividad para lograr precios "razonables" y tambien esta el riesgo por la sequia, porque hay muchos terrenos en la zona central que se estan quedando sin agua.

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Claro, lo puse como ejemplo en realidad, pero de seguro quedan varios negocios con terrenos que pueden ser muchisimo mejores que los departamentos (que a las finales no son la gran maravilla que uno diga, pero funcionan), entiendo que será muy complicado ver este tipo de negocios en esta "época", pero al parecer pocos tienen experiencia con terrenos, solo con departamentos.

A todo esto, se me va un arrendatario de uno de los deptos.

Cuando recibí los departamentos hace tres años, en menos de una semana ya tenía arrendatarios listos.
Ahora veremos cuánto me demoro.

Hola Buen día. la verdad es que pese a que estoy tapado en pega , me tomé una media hora para leer el hilo xD, 20% de información relevante y 80% de primer plano (xD ahí con mis popcorn).

Al menos en lo que respecta a la región de la Araucanía (mis tierras natales), no hay mucho que ver , a menos que aceptes alto riesgo en tierras de siembra (promedio de 6Millones m/2, en paños de 50+ hectareas). Ahora el riesgo es altisimo considerando la cagá que ta quedando con las tomas de algunas familias mapuches maas violentas.

En lo que respecta a parcelaciones mas pequeñas ( 5000M2 o menos), te recomendaría que buscaras sitios de condominios entre villarica y pucon. Por ejemplo condominios como Country Pucon, que son 2500m2 (5000 total , pero la mitad de la entuban como espacio comun) que están un par de kilometros sobre la costa, pero con acceso exclusivo por otros condiminos. Estámos hablanddo de parcelas de no mas de 1000-1500 UF.. posteriormente aplicas una casa por otras 1500 UF mas , y terminas vendiendo a 4000-5000 UF.
Claro, es casi un año entre todo.. pero 1000 a 2000 uf de ganancia Segura!, no es malo.

Yo estuve pensando en hacer eso hasta hace un mes .. pero decanté por algo de menor inversión y terminé comprando una casa para el 2021 y un depto para el 2022 en Temuco pq me dieron rebaja adicional sobre el precio en verde/blanco

Saludos!

giovanni_xp dijo:

Claro, lo puse como ejemplo en realidad, pero de seguro quedan varios negocios con terrenos que pueden ser muchisimo mejores que los departamentos (que a las finales no son la gran maravilla que uno diga, pero funcionan), entiendo que será muy complicado ver este tipo de negocios en esta "época", pero al parecer pocos tienen experiencia con terrenos, solo con departamentos.

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Es que ahí tienes que salir a terreno para encontrarlos. Yo cuando termine la pandemia, tengo planeado mandarme tres semanas de vacaciones en el sur buscando terrenos y conociendo (no para negocio, para irme a vivir, pues el teletrabajo en mi caso va para largo y tendremos reuniones presenciales con suerte 1 vez al mes, lo que me libera de vivir en Santiago).

clusten dijo:

Es que ahí tienes que salir a terreno para encontrarlos. Yo cuando termine la pandemia, tengo planeado mandarme tres semanas de vacaciones en el sur buscando terrenos y conociendo (no para negocio, para irme a vivir, pues el teletrabajo en mi caso va para largo y tendremos reuniones presenciales con suerte 1 vez al mes, lo que me libera de vivir en Santiago).

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Es como obvio , pero a veces uno se le olvida.... asegurate que llegue internet, igual conozco gente que trabaja a puro 4G de entel, pero hay que validar la latencia (y el costo adicional).

Por otro lado que mas que decir .. yo siempre digo que es bueno condominio de parcelas.. si , sale mas caro , pero roban menos .. al menos del bio bio hacia abajo son buenos para robar en parcelas.

Lo otro ya es mas obvio pero nunca es malo recalcar:
- Si no llega agua potable, calculate unos 5-7 millones entre pozo, fosa septica , estanque y otros. (asegurate que hay napa subterranea para agua o tengas derechos de agua.
- Si no llega luz... estas hasta el horno xD.


Saludos!

Westwood dijo:

Es como obvio , pero a veces uno se le olvida.... asegurate que llegue internet, igual conozco gente que trabaja a puro 4G de entel, pero hay que validar la latencia (y el costo adicional).

Por otro lado que mas que decir .. yo siempre digo que es bueno condominio de parcelas.. si , sale mas caro , pero roban menos .. al menos del bio bio hacia abajo son buenos para robar en parcelas.

Lo otro ya es mas obvio pero nunca es malo recalcar:
- Si no llega agua potable, calculate unos 5-7 millones entre pozo, fosa septica , estanque y otros. (asegurate que hay napa subterranea para agua o tengas derechos de agua.
- Si no llega luz... estas hasta el horno xD.


Saludos!

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Hay varios temas con los terrenos en el sur, algunos te venden terrenos "para disfrutar la naturaleza con bosque nativo" que funcionan impeque para ir de camping, pero que se vuelve un culo si quieres tramitar lo necesario para poder intervenir para hacer una casa con lo que implica (pozo, agua, electricidad, etc)

Lo otro son las servidumbres (como los caminos interiores) ya que te puede tocar un buen terreno, pero que no tienes como acceder a el, o tienes que hacerlo por camino privado por el que tienes que pagar, etc, eso sin contar todo lo que es necesario verificar como el tipo de pendiente, si es terreno inundable, el curso de los rios cercanos (o de la lava), etc..

Yo creo que los terrenos son una excelente inversion, pero es necesario conocer e ir a verlos, porque el riesgo de ensartarse en algo es muy alto y las ofertas en "remoto" estan a la orden del dia.

nikhoxz dijo:

En todo caso, mi tatarabuelo tenia una parcela en X lugar, nunca costó mucho, onda su avaluo fiscal rondaba los 10 palos, recién en 2014 empezaron a cobrar contribuciones y con el reavaluo de 2018 empezamos a acumular deuda porque al año teniamos que pagar sobre el palo... me pregunto que sera para el reavaluo del 2022... llegara a los 300 millones de avaluo fiscal? se irá a remate? por ahora intentaremos arrendarla porque andar gastando plata en algo que no usamos...

El tema es que la wea la compro como en 1900 jajaja, imaginate esperar 114 años para que tenga un valor bueno.

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Chiuuu, yo tengo un terrenito de 3,5 ha, heredado de familia, con escritura de 1860 aprox, en Chillán por la ruta del Itata. No nos han hecho reavalúo al menos.

Si se pone pesado el pago de Contribuciones, mejor vendan, a menos que sepan que podría tener más desarrollo aún, y en un par de décadas sacarla en venta.

mata.skt dijo:

Yo me fui a los 30 años y con 5 depas. Lo único que me complicaba era el entorno que te empieza a tirar para abajo.Por ejemplo en la pega me molestaban mientras ahorraba.

Ahora con 31 años soy un caso de estudio en mi trabajo y me tratan de “Don” y creen que tengo contactos con el Opus dei o los masones.

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Con esa moneda que tienes de avatar, no me extrañaría 😅

Alrededor de Santiago R.M. V región todavía es posible encontrar zonas baratas como pa inversión. Pero siempre está tema de agua, sequía, los derechos de agua sobre todo! es re complicado ya que estamos en zona de restricción.
Ojo, sin derechos no se puede obtener autorización de agua potable de Seremi, sin eso olvídense de Recepción Final Municipal.
Terrenos en Aysen... súper lejos, solo conexión aérea. Quien se irá vivir para allá? Los extranjeros con luka escapando en masa, sea por decision personal o porque las empresas han puesto los proyectos on hold.
Creo que Viña, Concon serían una opción interesante en inversión, deptos, casas para familias. Más si llega el tren, tarde o temprano Santiago-Viña se integrarán.

TotenKrieg dijo:

Chiuuu, yo tengo un terrenito de 3,5 ha, heredado de familia, con escritura de 1860 aprox, en Chillán por la ruta del Itata. No nos han hecho reavalúo al menos.

Si se pone pesado el pago de Contribuciones, mejor vendan, a menos que sepan que podría tener más desarrollo aún, y en un par de décadas sacarla en venta.

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Si, el tema es que como era de mi tatarabuelo... imaginate la cantidad de herederos... de posesiones efectivas.. el valor de las posesiones, otros papeles municipales y weas.. impuestos a la herencia, etc.. y eso si se vende por comun acuerdo, si no hay que sumar honorarios de juez partidor (y su posterior comision)... mejor arrendarlo, juntar plata con el arriendo y despues costear todo para venderlo o bien comprarle los derechos al resto... (mi linea familiar es la dueña mayoritaria)

Ademas efectivamente va a tener mas desarrollo aún, de hecho, casi todas las demas parcelas/fundos/haciendas de la zona han sido subdivididas y ahora son casas... cuando consultamos por el avaluo tan alto que tenía, nos dijeron que tenia un descuento de como 60% porque el terreno no coincidia con los datos del area homogenica... por lo que estaban aplicando el "coeficiente corrector de superficie" máximo posible, o si no el avaluo sería de al menos el doble, acorde al valor del m2 fiscal sin coeficiente corrector.

Me hice cuenta nueva para participar de este debate.

Les cuento: yo acabo de vender mi depto que compré en 2015. Le saqué buen precio y me dio una rentabilidad de 27% real (5% real anual). El pie lo multipliqué por 3.

La verdad el mercado se está moviendo harto, y no lo puse barato. Lo vendí en 3 semanas.

No esperaría que se generen descuentos degenerados por inmuebles de buena calidad. Deptos o casas de mierda mejor ni meterse.

Yo vendí el mio porque no estoy ni ahí con estar en el negocio de andar arrendando, preocupado de si van o no a pagar, sacar arrendatarios morosos, etc. Ahora tengo que ver que haré con la plata (acciones o FFMM talvez).

Lo otro, lo de los terrenos o tienes suerte o hay que dedicarse 100% para rentar bien. Al que comentó que su papá compró en 10 y vendió en 300 eso es pura suerte, nada más. Cuántos otros giles han comprado parcelas o terrenos esperando plusvalías que nunca llegan.

Mi primo estuvo 3 años metido en Matanzas armando un paño que finalmente logró y parceló. Pero se demoró ene tiempo y se tuvo que dedicar 100% a esto. Si no le salía el proyecto se iba a la chucha económicamente. Finalmente le fue bien. Ahora se fue a vivir al sur a tratar de repetir lo mismo.

Prefiero una propiedad 'cara' de buena calidad a algo malo pero barato. Lo primero se paga con mejor plusvalía y mejores arrendatarios en caso de querer arrendarlo.

Lo otro, siempre largo en Santiago. Esta ciudad tiene mucho que dar aún.

Latifundista dijo:

Prefiero una propiedad 'cara' de buena calidad a algo malo pero barato. Lo primero se paga con mejor plusvalía y mejores arrendatarios en caso de querer arrendarlo.

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Pero ojo que con esa filosofía a lo mucho le vas a sacar un 5% de retorno nominal anual a tu inversión en caso de arrendar.

Para eso mejor dejas tu pie en un fondo mutuo y te da un retorno del 10% nominal anual.

Hice la simulacion: Si partes hoy mismo con $15,8 millones(que es mi escenario base) y haces depósitos mensuales de $1,2 millones hasta el 2023,de ahi en más te harás multimillonario.Serás un magnate en este país.

El interés compuesto toma vuelo desde el 2030 y de ahi crece exponencialmente según el escenario de rentabilidad.




PD: Nisiquiera es necesario hacer depositos de $1,2 millones mensualmente.Puedes vender una propiedad o terreno y listo,mejor aun porque el interés compuesto empieza a correr de antes.

mata.skt dijo:

Pero ojo que con esa filosofía a lo mucho le vas a sacar un 5% de retorno nominal anual a tu inversión en caso de arrendar.

Para eso mejor dejas tu pie en un fondo mutuo y te da un retorno del 10% nominal anual.

Hice la simulacion: Si partes hoy mismo con $15,8 millones(que es mi escenario base) y haces depósitos mensuales de $1,2 millones hasta el 2023,de ahi en más te harás multimillonario.Serás un magnate en este país.

El interés compuesto toma vuelo desde el 2030 y de ahi crece exponencialmente según el escenario de rentabilidad.

Ver adjunto 7546


PD: Nisiquiera es necesario hacer depositos de $1,2 millones mensualmente.Puedes vender una propiedad o terreno y listo,mejor aun porque el interés compuesto empieza a correr de antes.

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Eso solo en cuenta 2 de afp???? Eso pensando en el mejor de los escenarios imagino

Enviado desde mi SM-A515F mediante Tapatalk

andronicko dijo:

Eso solo en cuenta 2 de afp???? Eso pensando en el mejor de los escenarios imagino

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Le puse cuenta 2 porque es como lo más conocido,aparte la info está disponible altiro:



Fondo A tiene retorno real de 6% promedio anual desde el 2002.

Osea que el nominal es del 10% en promedio.

Asi que es bastante realista aspirar a ese retorno en Cuenta 2 sin hacer ninguna gestion activa. Imagina si sigues los consejos de AEFP o F&F,ahi facilmente optas al retorno del 12% nominal anual o más incluso.

al ojo el nominal debe ser como 8-9% en todo caso
que onda provida, esta en modo god este ano

mata.skt dijo:

Pero ojo que con esa filosofía a lo mucho le vas a sacar un 5% de retorno nominal anual a tu inversión en caso de arrendar.

Para eso mejor dejas tu pie en un fondo mutuo y te da un retorno del 10% nominal anual.

Hice la simulacion: Si partes hoy mismo con $15,8 millones(que es mi escenario base) y haces depósitos mensuales de $1,2 millones hasta el 2023,de ahi en más te harás multimillonario.Serás un magnate en este país.

El interés compuesto toma vuelo desde el 2030 y de ahi crece exponencialmente según el escenario de rentabilidad.

Ver adjunto 7546


PD: Nisiquiera es necesario hacer depositos de $1,2 millones mensualmente.Puedes vender una propiedad o terreno y listo,mejor aun porque el interés compuesto empieza a correr de antes.

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Ese 5% es de bajo riesgo y con alta plusvalía vs un 6% o 7% (que dudo que puedas sacar) en una propiedad más penca a mayor riesgo de incobrable o de sector.

Prefiero un depto en Vitacura que rente el 4% a uno en Quinta Normal que me rente 6%.

Y lo de la rentabilidad es básico lo del interés compuesto. El punto es obtener la rentabilidad, y las rentabilidades pasadas no aseguran futuras.

Yo creo que estamos entrando en un período de baja rentabilidad mundial (o menor de lo que venía siendo).