Hilo hipotecario: dudas y discusión de tasas

SlayerBoxer

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Una tabla para ver tasas/cae recientes en diferentes entidades

6,5% anual!!

Yo estoy sumamente preocupado por los vencimientos de la tasa mixta que se vienen. En promedio debiesen ser como $150 lucas extra por persona.

¿Podrá hacer frente la gente a ese aumento de dividendo?

Pensemos que para 2025 la bencina de 97 estara a $2000 el litro por lo menos. Eso será un efecto boomerang para todos los alimentos.

Si hoy alguien puede hacer frente a la tasa variable ,podrá el 2025? Imagino que el BC y la CMF están estudiando el perfil de la gente que tiene tasa mixta….
 

SlayerBoxer

Doctor of Pump and Dump
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Esa gente que tiene tasa mixta y lo sacó con tasa muy baja en el 2019, van a tener que vender o prepagar. El tema es que van a tener que vender barato para salir rápido de ese hipotecario. Se vendrá la baja de los precios de viviendas (usadas) al fin?

El BC dice que la tasa mixta alcanza el 50% del total de crédito hipotecarios otorgados el 2022

IMG_1745.jpeg


Y atentos que según el BC el 2026 se viene con todo:

IMG_1746.jpeg



Se viene un QE del Banco Central de Chile en unos años mas!!
 

KobeBryant

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El BC dice que la tasa mixta alcanza el 50% del total de crédito hipotecarios otorgados el 2022

Ver adjunto 33061

Y atentos que según el BC el 2026 se viene con todo:

Ver adjunto 33062


Se viene un QE del Banco Central de Chile en unos años mas!!
Pfff, qué locura lo que se viene, wn!
 

Spector

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Chuata, yo no entiendo mucho. Solo se que tengo tasa fija, y hasta ahora la UF me está haciendo concha... esperando ver si el año que viene me conviene ir haciendo prepagos del hipotecario.
 

KobeBryant

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Fergus

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Seguiran subiendo las tasas o no??? que opinan uds???

Yo creo que va a depender mucho de lo que pase con la nueva constitución y la estabilidad politico-economica del país el proximo año.
 

razordasquad

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Seguiran subiendo las tasas o no??? que opinan uds???

la proyeccion es que lleguen a un 6.0 y que la taza pizarra sea un 5.4 como en el gobierno de bachelet. igual todo depende de nuestro "querido gobierno". en lo personal esperando que baje para usar la portabilidad financiera y cambiar de banco el hipo.
 

razordasquad

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regalito, lo realize con mucho cariño y empeño, para que saquen conclusiones....

ojo no soy pitonizo pero dado el estado actual si no se para el tema constituyente la incertidumbre sera letal....

al grafico le podemos agregar los periodos constituyentes... uff....

1699375843269.png
 

clusten

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la proyeccion es que lleguen a un 6.0 y que la taza pizarra sea un 5.4 como en el gobierno de bachelet. igual todo depende de nuestro "querido gobierno". en lo personal esperando que baje para usar la portabilidad financiera y cambiar de banco el hipo.
Proyección de quien?

regalito, lo realize con mucho cariño y empeño, para que saquen conclusiones....

ojo no soy pitonizo pero dado el estado actual si no se para el tema constituyente la incertidumbre sera letal....

al grafico le podemos agregar los periodos constituyentes... uff....

Ver adjunto 33510
No entiendo que tratas de decir con el grafico. Noto imprecisiones, pero me gustaría más que te explayaras de que busca transmitir.

Algo que es bueno explicar (aunque escapa del hilo si vale la pena comprar un inmueble) es como funcionan las colocaciones y como se suelen guiar las mismas. Si fueses un banco y tuvieses que prestar dinero, ¿Cuál sería tu ranking? ¿Cual sería tu referencia para dar una u otra tasa de largo plazo?

Los bonos estatales son la referencia, mientras más te de un gobierno, más vas a pedir a la gente para que valga la pena entregar un hipotecario en lugar de ir a comprar un bono.

La diferencia que hace quien nos gobierna en el largo plazo es minima, casi nula. El efecto de la inflación está indexado en el credito, por lo que puedes establecer una relación casi directa con un bono estatal. Como referencia, el bono del tesoro a 30 años:

1699378784041.png


Se parece a tu grafico o no?

La incertidumbre pega en otras cosas, pero no en tasas de largo plazo. Metanse eso en la cabeza.

No se como lo habran estado calculando uds, pero desde que compre mi primer depto nunca habria podido cubrir el precio del dividendo con el arriendo en el primer o segundo año.

Como ejemplo mi casa la compre hace 5 años (usada) y recien despues de todo ese tiempo, puedo sacarle un 15% mas en arriendo por sobre el dividendo (y el que este año se ha utilizado en su totalidad para reparaciones)🤷‍♂️
Depende del tiempo en que compraste. Si compraste el 2017 - 2019, puede que fuese rentable el primer o segundo año, dependiendo siempre de las condiciones que pediste (si pides 15 o 20 años, no creo que te dieran los numeros para cubrir dividendo + contribuciones, a lo más raspando el monto del dividendo).

En donde vivo, podría haberle sacado el dividendo desde el primer minuto, pero es que la tasa que tenía era baja (2%), di 20% de pie y fue a 20 años (me hubiese gustado 25 o 30 años, pero el banco estaba chucaro entregando a 20 maximo).


Pero difiero fuertemente en ese otro punto, que en mi opinión es todo lo contrario. Como dice el dicho "quien quiere puede" y hay mil formas de juntar lucas, hay gente que maneja plata y sin embargo para el sistema está en el borde o casi no existe. Y no me refiero a traficantes o lavado de dinero.
Para el sistema, existes con contrato o eres riesgoso. El emprendedor puede optar, pero tiene que tener una remuneración fija y no vivir directamente del negocio (para el sistema, el que tiene la camioneta metida por la empresa no es visto como un cliente vivo, por el contrario, no le gustan esas cosas). Si alguien se asesora, es lo primero que le diran: que tu empresa propia te tenga contratado en la funcion que cumples y listo, tienes ingresos.

Ahora, si no tienes inicio de actividades, ahí efectivamente para el sistema no existes.

El problema y realidad para muchos chilenos es como dijeron más arriba, te piden un sueldo (1er escollo) y que sea Nx veces el dividendo, donde N ha subido horriblemente (2do escollo). Al banco le importa un pepino si tienes una cuenta saludable donde has ido juntando milloncitos diligentemente, lo que quieren (pre)ver es tu estabilidad y capacidad de endeudamiento. Yo mismo junté un pie MUY aceptable, a la fecha que tomé el CH estaba bien bancarizado y llevaba años con pega estable. Y aun así me pedían sueldo de gerente general para un depa de 2150UF en un sector sin ningún glamour en La Florida... ya conté mas atrás que solo 1 banco me pescó, y con condiciones bien precarias.

Es la suma de estos factores lo que provoca que la opinión general sea "la vivienda está inalcanzable", incluso para sectores donde la lógica dicta que debería serlo.
Pero de tu relato concluyo que el credito es el que actualmente está "inalcanzable". La vivienda no está más cara que hace dos años y en sectores, podría volver hasta el 2018-2019 para ver menores precios.

¿El 2013, te parece que la vivienda era inalcanzable? Creo que la mayoría diran que no, incluso algunos diran que eran los años dorados para "forrarse", sin embargo, pasé por lo mismo que relatas, solo que en lugar de La Florida era Santiago Centro (bueno, el monto en UF eran 2200 en mi caso, pero en la practica es casi el mismo valor). El 2013 la tasa era 4.5-4.3%, eso lo que es similar a la actualidad.
 

sndestroy

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Pero de tu relato concluyo que el credito es el que actualmente está "inalcanzable". La vivienda no está más cara que hace dos años y en sectores, podría volver hasta el 2018-2019 para ver menores precios.
Correcto, pero veo que intentas "desacoplar" el medio del fin. El CH es por lejos, lejísimos el medio preferido y muchas veces único disponible para comprar, y si las condiciones para obtenerlo empeoran como estamos ahora es lógico pensar que la vivienda está mas difícil, por mucho que no hayan subido en 2 años. (Me cuesta creerlo, pero como no tengo pruebas...)


¿El 2013, te parece que la vivienda era inalcanzable? Creo que la mayoría diran que no, incluso algunos diran que eran los años dorados para "forrarse", sin embargo, pasé por lo mismo que relatas, solo que en lugar de La Florida era Santiago Centro (bueno, el monto en UF eran 2200 en mi caso, pero en la practica es casi el mismo valor). El 2013 la tasa era 4.5-4.3%, eso lo que es similar a la actualidad.
Pues no, porque pese a esas tasas, en esos años con sueldo 500lks sacabas CH a chorrocientos años con un moco de pie, que EN ESE entonces parecía muy mala inversión pero mirando hacia atrás no lo era. Recien hace poco se está viendo que vuelven los "cero pie", "te regalamos GC un año" y facilidades varias (por desesperación de las inmobiliarias de liquidar sobrestock) pero la cosa estuvo fea mucho tiempo. Y aun así no alcanza, si ganas alrededor de un palo y vas a pedir CH pa' los bancos eres poco menos indigente :dalomismo
 

razordasquad

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¿Alguien sabe más menos cuanto demora en llegar un cierre de condiciones? Estoy viendo un hipo con Santander, en el cual al correo me debe llegar el cierre de condiciones para poder firmar el borrador, me han tramitado caleta estos wnes.

yo cerre en 4.6 con el santa, teniendo select.. en bci me daban 3.2 como premier pero por culpa del querido gob...y taza pizarra no cerre en lo proyectado. hoy lo mas probable es que te den sobre un 5 (depende de los años que tiraste tambien). para escriturar mas rapido aprieta al centro hipotecaro que es donde "llegan tus papeles" los ejecutivos no presionan la verdad.
 

KobeBryant

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yo cerre en 4.6 con el santa, teniendo select.. en bci me daban 3.2 como premier pero por culpa del querido gob...y taza pizarra no cerre en lo proyectado. hoy lo mas probable es que te den sobre un 5 (depende de los años que tiraste tambien). para escriturar mas rapido aprieta al centro hipotecaro que es donde "llegan tus papeles" los ejecutivos no presionan la verdad.
No entendí lo del BCI, gobierno y tasa pizarra. Lo podrías explicar? Era una tasa demasiado atractiva por estas fechas y qué lata que no la pudiste aprovechar.
PD: Cuánto te exigen de renta para ser Select?
 

clusten

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Correcto, pero veo que intentas "desacoplar" el medio del fin. El CH es por lejos, lejísimos el medio preferido y muchas veces único disponible para comprar, y si las condiciones para obtenerlo empeoran como estamos ahora es lógico pensar que la vivienda está mas difícil, por mucho que no hayan subido en 2 años. (Me cuesta creerlo, pero como no tengo pruebas...)
Pero es algo circustancial las tasas. En 2 años, debieses tener de vuelta una tasa 3.5%, salvo que ocurra una guerra mundial (que tampoco es que tenga probabilidad tan baja) o algun otro suceso que no permita recobrar.
Pues no, porque pese a esas tasas, en esos años con sueldo 500lks sacabas CH a chorrocientos años con un moco de pie, que EN ESE entonces parecía muy mala inversión pero mirando hacia atrás no lo era. Recien hace poco se está viendo que vuelven los "cero pie", "te regalamos GC un año" y facilidades varias (por desesperación de las inmobiliarias de liquidar sobrestock) pero la cosa estuvo fea mucho tiempo. Y aun así no alcanza, si ganas alrededor de un palo y vas a pedir CH pa' los bancos eres poco menos indigente :dalomismo
Lo primero que planteas es falso. Con 500 mil pesos, a lo más podías optar a 700 - 800 UF (siendo generoso, si es que te daban credito, muchos bancos desde esa epoca hasta la actual no se mueven por menos de 1000 UF) con 10% de pie (no te aceptaban menos que eso, actualmente hay bancos, casi todos, que te dejan pasar 10% para primera propiedad) y el maximo de años que daban eran 25 años (ahora volvieron a dar 30 años). Demas está decir que la oferta de 700 - 800 UF era casi inexistente o estaba en lugares complicados o muy alejados.

Sin animo de ningunear, pero un millon son poco más de dos sueldos minimos (el proximo año serán exactamente dos sueldos minimos), por lo que los bancos van a discriminar en base a eso. Si nos devolvemos a 2013, un millon actual es ~625 mil pesos, sueldo con el que los bancos tambien te miraban como indigente en esa epoca.

Igual se está desviando un poco la conversación del foco del hilo. Hay consenso en que es dificil acceder (si quieren cambiar el adjetivo dificil por otro, perfecto). Lo que no hay respuesta hace hojas es si ¿Vale la pena comprar un inmueble hoy? (asuman que les dan credito para responder, pues en caso contrario no se puede responder eso)
 

buhoblue

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yo cerre en 4.6 con el santa, teniendo select.. en bci me daban 3.2 como premier pero por culpa del querido gob...y taza pizarra no cerre en lo proyectado. hoy lo mas probable es que te den sobre un 5 (depende de los años que tiraste tambien). para escriturar mas rapido aprieta al centro hipotecaro que es donde "llegan tus papeles" los ejecutivos no presionan la verdad.
Yo más lo que webeo al ejecutivo, que la verdad me está demorando/atrasando solo eso. De todas maneras el ejecutivo me hizo mención que ahora estaba fuera de sus manos, que estaba en la empresa "externa" la demora. Como doy o como llego a ese centro hipotecario?
 

max3_16

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Yo más lo que webeo al ejecutivo, que la verdad me está demorando/atrasando solo eso. De todas maneras el ejecutivo me hizo mención que ahora estaba fuera de sus manos, que estaba en la empresa "externa" la demora. Como doy o como llego a ese centro hipotecario?
A que te refieres con cierre de condiciones, esa como cotización del banco (tasa, plazo etc)?
O ya seria tipo borrador de escritura (aquí si van las condiciones finales)

Yo entiendo solo lo último es por empresa externa

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buhoblue

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A que te refieres con cierre de condiciones, esa como cotización del banco (tasa, plazo etc)?
O ya seria tipo borrador de escritura (aquí si van las condiciones finales)

Yo entiendo solo lo último es por empresa externa

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A que te refieres con cierre de condiciones, esa como cotización del banco (tasa, plazo etc)?

eso mismo estimado, donde viene la tasa, plazos, etc. para yo aceptar y proceder a la firma. hace un rato llamé a la vendedora y me dijo exactamente lo mismo, que ella igual estaba presionando al banco para apurar la cosa, ya que se han demorado caleta y que de gerencia del banco estan apurando tambien, que tan asi será no se.
 

PENETRON

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Las tasas que vimos hace unos años no las veremos esta década. Ese barco ya zarpó.

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