Consejos inversión inmobiliaria

TotenKrieg · 11 Junio 2020

ksdiegoo dijo:
M

Mas que interesante la propuesta del vídeo , haber si replico el excel el fin de semana jaja. Mencionas directamente a las mutuarias, en el banco no existe la opción de amortizar capital mensualmente? Pregunto por ignorancia.

Gracias por el aporte!

A ver si nos mandas después la planilla jaja.

Desconozco la realidad de los bancos, por lo general te piden un porcentaje de la deuda, creo que de un 20% para prepagos. Las mutuarias sí tienen estos pagos flexibles total, por ejemplo en Bicehipotecaria yo puedo pagar 240 mil por un crédito o hasta 410 mil, y cualquier monto entremedio: 245, 280, 310.245 pesos, etc.
En el banco Scotiabank, tengo una posibilidad parecida pero son dos posibilidades solamente, ejemplo: puedo pagar los 335 de dividendo o 660 mil, no hay opciones intermedias.

Saludos!

dj_sonic_dh dijo:
el tenia visto uno cerca de metro bueras, quiza con tu comentario no es tan malo aparte esta pajaritos para transporte. Creo que otra de las comunas que tendra a futuro un monton de deptos es maipu desde el paradero 15 hasta la plaza ya que hay casas con terrenos grandes alrededor.

En efecto, pero yo no compraría nuevo eso sí, usado en unos meses más podría ser una buena alternativa para tu viejo.

Saludos!

SlayerBoxer · 11 Junio 2020

Dice clarito:

se presumirá la habitualidad si entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurre un plazo inferior a un año.

Preguntas Frecuentes

¿Se afecta con impuesto la venta de un bien raíz realizada por una Persona Natural en forma esporádica?

www.sii.cl

También agregar que esa definicion depende exlusivamente del S.I.I y no de una ley,por lo tanto no es relevante y puedes justificar la habitualidad e caso de ser necesario.

Ahora bien,ese no era el punto de clusten.El punto de él era que ese impuesto afecta la ganancia,yo le digo que se compensa traspasándolo al consumidor y comprando barato.

¡Y recuerde! Para cada PERO hay una solucion,exepto la muerte.Más preguntas,menos afirmaciones.

Saludos,

clusten · 11 Junio 2020

mata.skt dijo:
Dice clarito:

Preguntas Frecuentes

¿Se afecta con impuesto la venta de un bien raíz realizada por una Persona Natural en forma esporádica?

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Ahora bien,ese no era el punto de clusten.El punto de él era que ese impuesto afecta la ganancia,yo le digo que se compensa traspasándolo al consumidor y comprando barato.

¡Y recuerde! Para cada PERO hay una solucion,exepto la muerte.Más preguntas,menos afirmaciones.

Saludos,

Preguntas Frecuentes

¿La venta o enajenación de bienes raíces está afecta a tributación con Impuesto a la Renta?

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b.2.- Contribuyente enajena a un no relacionado, no habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:

• IGC o IA sobre la base percibida o devengada, a elección del contribuyente
• Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC puede optar por reliquidar dicho impuesto
• Sin derecho a INR hasta 8.000 UF

¿Más preguntas?
¿Que ventaja tienes de vender cada dos años en lugar de mantener el depto y comprar otro?
Capturar la rentabilidad del inmueble, perfecto. Pero el nuevo inmueble tienes dos opciones:
- Compras algo más pequeño, por tanto menos rentable (asumiendo que iras por las mismas 2200 UF).
- Compras algo al precio que vendiste, haciendo un ejercicio de suma cero, haciéndole el negocio al banco, pues reinicias tu tabla de amortización.

Muchos hoyos que tapamos en el camino y sin pensar.

SlayerBoxer · 11 Junio 2020

clusten dijo:
Preguntas Frecuentes

¿La venta o enajenación de bienes raíces está afecta a tributación con Impuesto a la Renta?

www.sii.cl

¿Más preguntas?
¿Que ventaja tienes de vender cada dos años en lugar de mantener el depto y comprar otro?
Capturar la rentabilidad del inmueble, perfecto. Pero el nuevo inmueble tienes dos opciones:
- Compras algo más pequeño, por tanto menos rentable (asumiendo que iras por las mismas 2200 UF).
- Compras algo al precio que vendiste, haciendo un ejercicio de suma cero, haciéndole el negocio al banco, pues reinicias tu tabla de amortización.

Muchos hoyos que tapamos en el camino y sin pensar.

Cambiaron la wea po,ven por andar fomentando ideas colectivistas del siglo pasado.....Lo bueno es que hay que tener vision, asi que no creo que dure mucho,es muy restrictiva para la circulación de capital.La gente necesita hacer caja para enfrentar la crisis.Tampoco está mal tener el depto 4 o 7 años,la plusvalía lo compensa.

1) La gracia de la estrategia es cuidar el capital y no gastarlo,asi se forma la bola de nieve. Véndelo entonces cada 4 años,pero no te quedes 30 años con las propiedades. ¿Has revisado propiedades usadas con 30 años de antiguedad? yo diria que 90% son horribles.Imagina un depto de 30 años de uso continuado por distintas personas.

2) Por eso hay que usar la relacion UF/M2.... compra a 45 y vende a 53 (es un ejemplo) . Lo importante es salirse del promedio que está sobre las 60 UF/M2

La gracia es invertir lo menos posible y obtener mayor retorno.Tu capital guardado en cuenta 2 te respalda el riesgo.

clusten · 11 Junio 2020

mata.skt dijo:
1) La gracia de la estrategia es cuidar el capital y no gastarlo,asi se forma la bola de nieve. Véndelo entonces cada 4 años,pero no te quedes 30 años con las propiedades. ¿Has revisado propiedades usadas con 30 años de antiguedad? yo diria que 90% son horribles.Imagina un depto de 30 años de uso continuado por distintas personas.

2) Por eso hay que usar la relacion UF/M2.... compra a 45 y vende a 53 (es un ejemplo) . Lo importante es salirse del promedio que está sobre las 60 UF/M2

1) Para que vender al año 30, si ya está pagada y generando? Vende si ya no da para más.
2) Mantengo que ese indicador vale callampa. 60 UF/m2 en Vitacura/Las Condes, te firmo la promesa de compra venta hoy. 45 UF/m2, no te firmo ni a palos en regiones o ciertas comunas de la capital.

SlayerBoxer · 11 Junio 2020

clusten dijo:
1) Para que vender al año 30, si ya está pagada y generando? Vende si ya no da para más.

Puede que surjan otras posibiliades de inversion en el camino más rentables o puede que aumenten los riesgos.No sabes que pasará en 30 años,es importante ser lo más versatil posible, y la versatilidad te lo dará el ser lo menos estático con tu inversion.

2) Mantengo que ese indicador vale callampa. 60 UF/m2 en Vitacura/Las Condes, te firmo la promesa de compra venta hoy. 45 UF/m2, no te firmo ni a palos en regiones o ciertas comunas de la capital.

Era un ejemplo promedio.De hecho en esas comunas están sobre 100 UF/M2,pero si tu me hiciste caso buscaste un proyecto a 80 UF/M2 y vendiste a 90 UF/M2

clusten · 11 Junio 2020

mata.skt dijo:
Puede que surjan otras posibiliades de inversion en el camino más rentables o puede que aumenten los riesgos.No sabes que pasará en 30 años,es importante ser lo más versatil posible.

Era un ejemplo promedio.De hecho en esas comunas están sobre 100 UF/M2,pero si tu me hiciste caso buscaste un proyecto a 80 UF/M2 y vendiste a 90 UF/M2

Es que el promedio de las comunas que busco no está ni cerca de tus números y bien que andan, con buena plusvalía y lo más importante: propiedades de 30 años es fácil de liquidar (el año pasado ayudé a un amigo a vender una propiedad del 84' (las famosas torres que hay en portugal)).
El depto necesitaba remodelación, pero al final fue un plus para la venta: el comprador estaba maravillado de obtener "buen precio" (que era más bien de mercado) y que con lo que se ahorraba vs un depto nuevo, podría colocar el piso, cocina y varias cosas sin problema. Ahí la ventaja principal es que tenga donde trabajar. En el caso de mi amigo eran 90 m2, por lo que tenía la materia prima. 30 o 40 m2 no hay mucho que hacer en términos de remodelar.

Una acotación: no inventaste la rueda, todos los que están metidos en propiedades manejan cuanto es el valor que pagan y cuando una propiedad está cara o no, es como basico. Pensar que alguien comenta acá, da sus experiencias y no hace eso es subestimar a tu posible competencia, lo cual es un enorme error.

ksdiegoo · 13 Junio 2020

TotenKrieg dijo:
A ver si nos mandas después la planilla jaja.

Desconozco la realidad de los bancos, por lo general te piden un porcentaje de la deuda, creo que de un 20% para prepagos. Las mutuarias sí tienen estos pagos flexibles total, por ejemplo en Bicehipotecaria yo puedo pagar 240 mil por un crédito o hasta 410 mil, y cualquier monto entremedio: 245, 280, 310.245 pesos, etc.
En el banco Scotiabank, tengo una posibilidad parecida pero son dos posibilidades solamente, ejemplo: puedo pagar los 335 de dividendo o 660 mil, no hay opciones intermedias.

Saludos!

Adjunto la planilla del vídeo, quizás luego para mejorar esto tenga que considerar la proyección de aumento de valor cuota en créditos a UF y que te muestre si es mas conveniente aportar capital al crédito hipotecario como forma de inversión a largo plazo y hasta que cuota.

Llame al banco santander y al menos para el crédito de consumo que tengo con ellos, SI es posible prepagar el monto que quiera y las veces que quiera pagando un interés de 30 días por el capital a prepagar, además me mencionó los dos escenarios del vídeo. La mala noticia es que solo se puede realizar por caja.

Saludos,

TotenKrieg · 14 Junio 2020

ksdiegoo dijo:
Adjunto la planilla del vídeo, quizás luego para mejorar esto tenga que considerar la proyección de aumento de valor cuota en créditos a UF y que te muestre si es mas conveniente aportar capital al crédito hipotecario como forma de inversión a largo plazo y hasta que cuota.

Llame al banco santander y al menos para el crédito de consumo que tengo con ellos, SI es posible prepagar el monto que quiera y las veces que quiera pagando un interés de 30 días por el capital a prepagar, además me mencionó los dos escenarios del vídeo. La mala noticia es que solo se puede realizar por caja.

Saludos,

Filete, ahí estoy jugando tirando líneas.

En mi caso me fue más facil borrar todos los datos de la columna de "pagos" del "caso baso (sin extras)", y voy editando de acuerdo a los pagos que he hecho hasta ahora, porque en algunos pagos hago el solicitado por el crédito, pero en otros pago el máximo.

Las otras columnas se me fue en collera usarlas por ahora, debe ser la hora.

Saludos y muchísimas gracias Diego.

Toroloko · 14 Junio 2020

''Si el monto del crédito es igual o inferior a 5.000 UF, el prepago implica el pago del capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo más la comisión de prepago.''

Con respecto a prepagar un credito hipotecario ¿a que se refiere con los intereses calculados hasta la fecha? a los intereses que correspondía pagar ese mes, por ejemplo si pago una cuota de 400, donde 300 son intereses y 100 se abonan a capital debo pagar esos 300? o debo aplicar el interes al monto que estoy prepagando?

KJSaavedra · 21 Julio 2020

Buenas tardes, quisiera comentarles mi situación a ver si Uds. han pasado por lo mismo o me pueden orientar con respecto al caso:

Yo toqué muchas puertas para poder lograr un financiamiento para comprar un departamento varias instituciones asesoras y financieras, entre esas que me consideró fue una que es ‘asesora inmobiliaria y financiera’ se supone que te hacen toda la pega… entonces ellos me consiguieron una aprobación de un crédito leasing. Hasta ahí todo bien, luego de que me pasaran a la entidad encargada de financiar yo tuve que desembolsar los ‘gastos operacionales’ y firmé un contrato de asesoría.

El tema es que cuando iba avanzando en el tema, la ejecutiva zonal que veía mi tema demoraba mucho en dar retroalimentación respecto a la situación mía, uno entiende que en la contingencia que vivimos los tiempos de tramites se demoran sin embargo, luego de firmar el ‘set hipotecario’ y varias excusas más personales de la ejecutiva y culpando a la contingencia me indica que ya no me iban a financiar para el lugar donde estoy buscando la vivienda (copiapo) por lo tanto intentarán buscar alternativas.

Intentaron con otra y tampoco resultó ahora buscan una tercera oportunidad de evaluarme con otra entidad.

El tema es que llevo meses en esto de que ellos intenten gestionar una aprobación y la verdad, por otro lado ya la tengo lista pero lo que me amarra a ellos es que pagué los gastos operacionales por un crédito que finalmente no se aprobó y tampoco se hizo ninguna gestión respecto a eso, como tasaciones o estudios de titulo.

Algún consejo? Principalmente a como puedo recuperar mi dinero. Hoy de igual forma empezaré a tramitar formalmente el tema de solicitar la devolución de mi dinero, pero lo que me preocupa es que no quieran excusándose en algo.

PD: por qué no un banco?: 1. El ahorro del 20% 2. No me dan por un crédito de consumo que tengo.

Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

El Pibe · 13 Agosto 2020

KJSaavedra dijo:
Buenas tardes, quisiera comentarles mi situación a ver si Uds. han pasado por lo mismo o me pueden orientar con respecto al caso:

Yo toqué muchas puertas para poder lograr un financiamiento para comprar un departamento varias instituciones asesoras y financieras, entre esas que me consideró fue una que es ‘asesora inmobiliaria y financiera’ se supone que te hacen toda la pega… entonces ellos me consiguieron una aprobación de un crédito leasing. Hasta ahí todo bien, luego de que me pasaran a la entidad encargada de financiar yo tuve que desembolsar los ‘gastos operacionales’ y firmé un contrato de asesoría.

El tema es que cuando iba avanzando en el tema, la ejecutiva zonal que veía mi tema demoraba mucho en dar retroalimentación respecto a la situación mía, uno entiende que en la contingencia que vivimos los tiempos de tramites se demoran sin embargo, luego de firmar el ‘set hipotecario’ y varias excusas más personales de la ejecutiva y culpando a la contingencia me indica que ya no me iban a financiar para el lugar donde estoy buscando la vivienda (copiapo) por lo tanto intentarán buscar alternativas.

Intentaron con otra y tampoco resultó ahora buscan una tercera oportunidad de evaluarme con otra entidad.

El tema es que llevo meses en esto de que ellos intenten gestionar una aprobación y la verdad, por otro lado ya la tengo lista pero lo que me amarra a ellos es que pagué los gastos operacionales por un crédito que finalmente no se aprobó y tampoco se hizo ninguna gestión respecto a eso, como tasaciones o estudios de titulo.

Algún consejo? Principalmente a como puedo recuperar mi dinero. Hoy de igual forma empezaré a tramitar formalmente el tema de solicitar la devolución de mi dinero, pero lo que me preocupa es que no quieran excusándose en algo.

PD: por qué no un banco?: 1. El ahorro del 20% 2. No me dan por un crédito de consumo que tengo.

Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

Hola

Nada parecido por acá, pero si firmaste contrato por una "asesoría" y te han buscado opciones, la pega eventualmente la están haciendo. Si te hicieron pagar "gastos operacionales", no serán gastos asociados a esta "asesoría"? En fin, huele muy mal, y haces muy bien en pedir la plata de vuelta. Ojalá no tengas que judicializar el asunto, pero si es así, habrá que hacerlo.

Lección: no confiar más en una figura similar. Al fin y al cabo la evaluación crediticia de los bancos no son tan mal parámetro para evitar este tipo de prácticas.

giovanni_xp · 15 Agosto 2020

Alguien ha evaluado terrenos en el sur??? Que prometen altos retornos en mediano plazo....no se que tan confiable sea. Creo que el margen es muy bajo hoy en día comprar departamentos dando pies mínimos, o dependerá finalmente de la estrategia y riesgo personal. Alguien conoce algo???

SlayerBoxer · 15 Agosto 2020

giovanni_xp dijo:
Alguien ha evaluado terrenos en el sur??? Que prometen altos retornos en mediano plazo....no se que tan confiable sea. Creo que el margen es muy bajo hoy en día comprar departamentos dando pies mínimos, o dependerá finalmente de la estrategia y riesgo personal. Alguien conoce algo???

Si conviene o no dar 10%-20%-30%-40% pie es un tema ultra debatido en este mismo topic,hay varias paginas sobre eso,al final depende de tu solvencia financiera y tu perfil de riesgo.

Eso si a largo plazo la TIR siempre es mayor mientras más te apalanques con poco pie,el punto es si eres capaz de manejar la deuda.

giovanni_xp · 15 Agosto 2020

Al final me refería más por el tema de los terrenos en el sur, ya no me interesa ir por departamentos.

TotenKrieg · 16 Agosto 2020

"Terrenos en el sur"... para mi el sur va desde Rancagua hasta Tierra del Fuego. Debes ser más específico.

Por lo demás, cuando dices terrenos, estamos hablando de sitios, parcelas, un par de hectáreas, cientos o miles de hectáreas? Luego, estamos hablando de un viejo/a que decidió dividir un campo que no le rentaba tanto y dividirlo en parcelas de 5.000 mt2 con un par de palos y alambre de púa divisorio y venderlos como si fueran la panacea y el paraíso en la tierra? O de una división en un terreno con un Masterplan, que considere obligaciones para propietarios, que tenga normas de construcción, caminos transitables, etc., y así asegurarse en lo posible, la plusvalía que ese "condominio" de parcelas tendrá a futuro?

TotenKrieg · 16 Agosto 2020

Por lo demás, atentiiii el próximo mes comienza a operar la portabilidad financiera, y se auguran buenas tasas. Además algunos cambios en la forma en que los bancos deberían informar el avance del crédito (cartolas trimestrales):

Ministerio de Economía lanza nueva cartola simplificada de créditos hipotecarios que busca impulsar uso de Portabilidad Financiera - Ministerio de Economía, Fomento y Turismo

El ministro de Economía, Fomento y Turismo, Lucas Palacios, junto al director del Sernac, Lucas del Villar, y al presidente de BancoEstado, Sebastián Sichel, dieron a conocer una innovación en […]

www.economia.gob.cl

giovanni_xp · 16 Agosto 2020

TotenKrieg dijo:
"Terrenos en el sur"... para mi el sur va desde Rancagua hasta Tierra del Fuego. Debes ser más específico.

Por lo demás, cuando dices terrenos, estamos hablando de sitios, parcelas, un par de hectáreas, cientos o miles de hectáreas? Luego, estamos hablando de un viejo/a que decidió dividir un campo que no le rentaba tanto y dividirlo en parcelas de 5.000 mt2 con un par de palos y alambre de púa divisorio y venderlos como si fueran la panacea y el paraíso en la tierra? O de una división en un terreno con un Masterplan, que considere obligaciones para propietarios, que tenga normas de construcción, caminos transitables, etc., y así asegurarse en lo posible, la plusvalía que ese "condominio" de parcelas tendrá a futuro?

La verdad es que estaba viendo terrenos en aysen, venden de mínimo 10 hectáreas y lo venden como para cuadruplicar la inversión como mínimo en mediano plazo, ya que hay unos proyectos aprobados de aeropuertos t caminos.....No se, ya inverti en su momento en departamentos y por precios actuales no lo veo tan atractivo para el riesgo(personal), también quiero disfrutar de mi vida y no volverme loco con el tema de la inversión, ya que es un tema de nunca acabar.

Babel · 16 Agosto 2020

TotenKrieg dijo:
Por lo demás, atentiiii el próximo mes comienza a operar la portabilidad financiera, y se auguran buenas tasas. Además algunos cambios en la forma en que los bancos deberían informar el avance del crédito (cartolas trimestrales):

Ministerio de Economía lanza nueva cartola simplificada de créditos hipotecarios que busca impulsar uso de Portabilidad Financiera - Ministerio de Economía, Fomento y Turismo

El ministro de Economía, Fomento y Turismo, Lucas Palacios, junto al director del Sernac, Lucas del Villar, y al presidente de BancoEstado, Sebastián Sichel, dieron a conocer una innovación en […]

www.economia.gob.cl

alguna forma de obtener la tabla de prepago de un hipotecario?. Estoy caliente por ver cuanto chucha voy a pagar de mas por la hipoteca que estoy pagando.

Saludos!.

TotenKrieg · 17 Agosto 2020

Babel dijo:
alguna forma de obtener la tabla de prepago de un hipotecario?. Estoy caliente por ver cuanto chucha voy a pagar de mas por la hipoteca que estoy pagando.

Saludos!.

Solicitalo a tu banco a través de tu ejecutiva.

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