Devolución IVA Compra Bienes Raices

chicho2395 · 22 Noviembre 2023

Estimados,

Primer tema, llegue al foro hoy. No se si estoy en la categoria correcta.

Consulta, que saben sobre el proceso de devolución de IVA por combra de bienes raices. Un broker me lo esta ofreciendo, tengo duda de la legalidad, responsabilidades, sin conviene y por el cobro que me ofrecen x la gestión (que es alto, 20 UF + 20% de lo recaudado). Esto ultimo no me convence.

Doy contexto, ofrecen esto:
- Recupera hasta el 16% del valor de tu Depto. de Inversión. Al comprar un departamento debes pagar IVA pero no es el 19% debido a que el terreno sobre el que está construido el proyecto no paga IVA, por tanto esta cantidad se reduce a aproximadamente el 16% del valor del departamento.
- Como contribuyente del SII tienes derecho y la opción de recuperar el IVA de tu propiedad por tanto es un procedimiento legal y de rutina.
- es necesario es realizar una iniciación de actividades de primera categoría, que tiene tratamiento de empresa, con el giro Alquiler de bienes inmuebles amoblados, y dependerá de como se realizo la compra del activo, si se hizo como persona natural se debe tramitar de esa misma forma, si se realizo a travez de una empresa, personalidad jurídica, se tramita como empresa.
- la ley te permite explotar el inmueble y recuperar el IVA solamente si declaras que está amoblada

- una vez que recuperas el 16% de IVA debes pagarlo mensualmente, pero el cálculo se hace a través de un beneficio que te hace pagar sólo el 11% del avalúo fiscal del inmueble.. Tengo duda con este punto, que debo pagar mensualmente?

- AL VENDER EL DEPARTAMENTO ¿DEBO PAGAR EL IVA? Si, pero puedes incluir el valor del IVA en el precio para que sea pagado por el comprador, además de vender a un mayor precio a causa de la plusvalía

- CUÁNTO TARDA EL SII EN DEVOLVER EL IVA. Aproximadamente 6 meses después de haberse iniciado el trámite

Saludos. Quizás esta info puede servir a otros inversionistas o de plano quiero orientarme para descartarla.

dvmivn._ · 22 Noviembre 2023

Si pides la devolución del IVA pasas a ser persona natural con giro, eso implica que ese 16% que recuperaste lo tendrías que pagar declarando mensualmente el iva, según entiendo

chicho2395 · 22 Noviembre 2023

dvmivn._ dijo:
Si pides la devolución del IVA pasas a ser persona natural con giro, eso implica que ese 16% que recuperaste lo tendrías que pagar declarando mensualmente el iva, según entiendo

el 16% recuperado debo pagar? Yo entiendo q debo empezar a declarar IVA mensual por los arriendos (ingresos) pero se descuenta el pago del credito creo, no toy seguro, o algo del avaluo fiscal. Repito, creo x eso cree el tema. Eso como primera responsabilidad.

Otro punto que al vender tendré que pagar el IVA a favor de la venta también pero eso en varios años mas. Quedo atento a mas comentarios

packman · 22 Noviembre 2023

Los primeros pasos son correctos, pero el inmueble debe efectivamente arrendarse y dps pagar IVA por eso, por lo tanto más que una devolución es una compensación que se podría materializar en la operación renta.

Cosme · 22 Noviembre 2023

el fisco nunca, pero nunca te va a devolver plata :risas

chicho2395 · 22 Noviembre 2023

packman dijo:
Los primeros pasos son correctos, pero el inmueble debe efectivamente arrendarse y dps pagar IVA por eso, por lo tanto más que una devolución es una compensación que se podría materializar en la operación renta.

tu dices que solo quedo con saldo a favor? Lo que yo menciono es devolución (transferencia) como tal. Veo que lo ponen en duda no se si x desconocimiento o por certezas.

chicho2395 · 22 Noviembre 2023

Cosme dijo:
el fisco nunca, pero nunca te va a devolver plata

señalas que es una estafa entonces o a que te refieres?

el_dva · 22 Noviembre 2023

Estimado:

Una cosa es el IVA 19%, (que en estricto rigor debiese ser 12%, pero que la mayoría de constructoras se quedan con el 7% restante) y otra cosa es el Impuesto a la RENTA.

Al pasar a persona natural con inicio de actividades, para recuperar IVA, puedes acceder a valorizar tus ingresos al 11% del avalúo fiscal del DEPA, tal como te dice.

El Gran PERO, es que NO te dicen que ese 11% anual te entra como a ingreso y eso suma al impuesto Global Complementario que debes pagar al otro año.

Asesórate con un buen contador, porque tal como mencionaron es una "casi estafa", en donde pagar 20UF para meterte a pagar IVAs F29 y después renta, no lo vale.

Saludos

chicho2395 · 22 Noviembre 2023

el_dva dijo:
Estimado:

Una cosa es el IVA 19%, (que en estricto rigor debiese ser 12%, pero que la mayoría de constructoras se quedan con el 7% restante) y otra cosa es el Impuesto a la RENTA.

Al pasar a persona natural con inicio de actividades, para recuperar IVA, puedes acceder a valorizar tus ingresos al 11% del avalúo fiscal del DEPA, tal como te dice.

El Gran PERO, es que NO te dicen que ese 11% anual te entra como a ingreso y eso suma al impuesto Global Complementario que debes pagar al otro año.

Asesórate con un buen contador, porque tal como mencionaron es una "casi estafa", en donde pagar 20UF para meterte a pagar IVAs F29 y después renta, no lo vale.

Saludos

Gracias por tu respuesta. Son 20 UF mas el 20% de lo recaudado. Es mucha plata encontre y veo q no conviene. Me asesorare mejor , pero me tincaba que hay cosas que me omitieron

Duda, despues de esta operación, puedo salirme de la tributación del global complementario?

TotenKrieg · 23 Noviembre 2023

Desde lo que a mi me ha pasado, puedo decirte que yo tengo 6 deptos que suman valor de 25 mil uf aprox, y todo lo he comprado como persona natural, y aún no quiero crear un giro para comprar bienes raíces y recuperar iva... hice mis cálculos con un contador y con esos datos que te doy, todavía no me conviene hacerlo como empresa. De hecho, el 2026 me entregan el 7mo y tbn voy como persona natural.

Mi experiencia cuando averigüé sobre el tema, es que EL NEGOCIO es totalmente para el CONTADOR que te quiere hacer la jugada... he visto a unos cara de nalga ofreciendo hacerte esta "jugada" cuando vas a comprar tu primer depto. Te creo para alguien que gana muchas lucas, tiene muchos depas y quiere escalar el negocio, está bueno, pero para un simple mortal, no le veo los beneficios por ninguna parte, y si los tiene, veo más "atados" que cosas buenas.

Saludos.

clusten · 23 Noviembre 2023

TotenKrieg dijo:
Desde lo que a mi me ha pasado, puedo decirte que yo tengo 6 deptos que suman valor de 25 mil uf aprox, y todo lo he comprado como persona natural, y aún no quiero crear un giro para comprar bienes raíces y recuperar iva... hice mis cálculos con un contador y con esos datos que te doy, todavía no me conviene hacerlo como empresa. De hecho, el 2026 me entregan el 7mo y tbn voy como persona natural.

Mi experiencia cuando averigüé sobre el tema, es que EL NEGOCIO es totalmente para el CONTADOR que te quiere hacer la jugada... he visto a unos cara de nalga ofreciendo hacerte esta "jugada" cuando vas a comprar tu primer depto. Te creo para alguien que gana muchas lucas, tiene muchos depas y quiere escalar el negocio, está bueno, pero para un simple mortal, no le veo los beneficios por ninguna parte, y si los tiene, veo más "atados" que cosas buenas.

Saludos.

Buena recomendación.

Igual como regla de dedo para quien quiera ahorrarse el contador, si estás en el tramo con factor 0,304 o superior y vas por el tercer depto, no es tan conveniente por el lado de flujos.

PENETRON · 23 Noviembre 2023

TotenKrieg dijo:
Desde lo que a mi me ha pasado, puedo decirte que yo tengo 6 deptos que suman valor de 25 mil uf aprox, y todo lo he comprado como persona natural, y aún no quiero crear un giro para comprar bienes raíces y recuperar iva... hice mis cálculos con un contador y con esos datos que te doy, todavía no me conviene hacerlo como empresa. De hecho, el 2026 me entregan el 7mo y tbn voy como persona natural.

Mi experiencia cuando averigüé sobre el tema, es que EL NEGOCIO es totalmente para el CONTADOR que te quiere hacer la jugada... he visto a unos cara de nalga ofreciendo hacerte esta "jugada" cuando vas a comprar tu primer depto. Te creo para alguien que gana muchas lucas, tiene muchos depas y quiere escalar el negocio, está bueno, pero para un simple mortal, no le veo los beneficios por ninguna parte, y si los tiene, veo más "atados" que cosas buenas.

Saludos.

Podrias contar tu historia de como te hiciste de tantos deptos?...de esas 25000 UF cuanto debes aun???.

Saludos.

TotenKrieg · 28 Noviembre 2023

PENETRON dijo:
Podrias contar tu historia de como te hiciste de tantos deptos?...de esas 25000 UF cuanto debes aun???.

Saludos.

Ahorro "a lo maldito" + aprovechar opciones en el sistema (multicrédito) + aprovechar las mutuarias.

Deuda creo que 9.000 o 10.000 aprox

Nonada · 29 Noviembre 2023

Solo un detalle

chicho2395 dijo:
Recupera hasta el 16% del valor de tu Depto. de Inversión. Al comprar un departamento debes pagar IVA pero no es el 19% debido a que el terreno sobre el que está construido el proyecto no paga IVA, por tanto esta cantidad se reduce a aproximadamente el 16% del valor del departamento.

Si eso te lo dijo el broker, arranca. Yo no confiaría en alguien que se da tantas vueltas para notar que 19/119 ≈ 16%

ZANGHERI · 1 Diciembre 2023

La devolución del remanente de IVA CF por la adquisición de bienes del activo fijo de acuerdo al Art. 27 bis del DL 825 funciona en la práctica como un financiamiento otorgado por el fisco a favor de los contribuyentes.

El IVA soportado y recargado en facturas por la adquisición de bienes y servicios da derecho a crédito, siempre y cuando los bienes adquiridos se destinen a operaciones que posteriormente se graven también con IVA. Teniendo entonces que si compras algo en 100 (neto), pagas 19 de IVA al vendedor (crédito) y luego al generar tus propias ventas por digamos 200 (neto) tendrás que pagar 38 de IVA (débito), pero tu desembolso sólo será de 19 para el fisco, ya que puedes descontar los 19 anteriormente pagados o adeudados a quien le compraste. Eso sería débito menos crédito, igual IVA a pagar. Si el crédito es mayor al débito en un mes se genera un remanente que puede ser imputado a los débitos de los meses siguientes.

Dicho lo anterior, cuando compras un inmueble, para tener derecho a crédito es necesario que lo destines a generar operaciones gravadas como es el arriendo de inmuebles amoblados y por tanto deberás pagar IVA respecto de los futuros arriendos que percibas. Como el IVA por la adquisición es una cantidad considerable, quedarás en posición de remanente de IVA crédito fiscal por un período también considerable, o sea, no desembolsarás el IVA débito por los arriendos pagados, ya que se irá consumiendo el remanente en el tiempo.

El Art. 27 bis otorga un beneficio a los contribuyentes que adquieran activos fijos y registren remanentes de IVA crédito por a los menos dos períodos mensuales consecutivos por causa de la adquisición de dichos activos fijos, para que en vez de mantener el crédito acumulado y recuperarlo en el tiempo contra los débitos, que consiste en la devolución anticipada y en efectivo de dicho crédito.

Ahora bien, más allá de toda otra consideración de impuesto renta, impuesto territorial y weás raras, el IVA crédito por su naturaleza se supone que debe imputarse a débitos y nada más, esto es excepcional, por lo que la Ley nada de weonamente establece que este beneficio obliga a efectuar una restitución mediante el pago de los IVAS mensuales, así si por algún motivo dejas de pagar IVA tienes que devolver todo el monto que no se haya restituído a la fecha mediante el pago mensual de IVA.

Por qué es importante la última weá que dije, porque si vendes el depto hay que devolver todo de una sóla vez; si dejas de arrendarlo amoblado, o sea, no afecto a IVA tendrás que pagar el 19% de los arriendos de todas maneras.

Eso puedo decir a la rápida, pero hay que considerar además en este esquema, cosa que no haré acá, si pierdes la posibilidad de descontar los intereses del hipotecario dependiendo cómo lo hagas, si pierdes el ingreso no renta por la posterior venta, etc.

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chicho2395 · 1 Diciembre 2023

ZANGHERI dijo:
La devolución del remanente de IVA CF por la adquisición de bienes del activo fijo de acuerdo al Art. 27 bis del DL 825 funciona en la práctica como un financiamiento otorgado por el fisco a favor de los contribuyentes.

El IVA soportado y recargado en facturas por la adquisición de bienes y servicios da derecho a crédito, siempre y cuando los bienes adquiridos se destinen a operaciones que posteriormente se graven también con IVA. Teniendo entonces que si compras algo en 100 (neto), pagas 19 de IVA al vendedor (crédito) y luego al generar tus propias ventas por digamos 200 (neto) tendrás que pagar 38 de IVA (débito), pero tu desembolso sólo será de 19 para el fisco, ya que puedes descontar los 19 anteriormente pagados o adeudados a quien le compraste. Eso sería débito menos crédito, igual IVA a pagar. Si el crédito es mayor al débito en un mes se genera un remanente que puede ser imputado a los débitos de los meses siguientes.

Dicho lo anterior, cuando compras un inmueble, para tener derecho a crédito es necesario que lo destines a generar operaciones gravadas como es el arriendo de inmuebles amoblados y por tanto deberás pagar IVA respecto de los futuros arriendos que percibas. Como el IVA por la adquisición es una cantidad considerable, quedarás en posición de remanente de IVA crédito fiscal por un período también considerable, o sea, no desembolsarás el IVA débito por los arriendos pagados, ya que se irá consumiendo el remanente en el tiempo.

El Art. 27 bis otorga un beneficio a los contribuyentes que adquieran activos fijos y registren remanentes de IVA crédito por a los menos dos períodos mensuales consecutivos por causa de la adquisición de dichos activos fijos, para que en vez de mantener el crédito acumulado y recuperarlo en el tiempo contra los débitos, que consiste en la devolución anticipada y en efectivo de dicho crédito.

Ahora bien, más allá de toda otra consideración de impuesto renta, impuesto territorial y weás raras, el IVA crédito por su naturaleza se supone que debe imputarse a débitos y nada más, esto es excepcional, por lo que la Ley nada de weonamente establece que este beneficio obliga a efectuar una restitución mediante el pago de los IVAS mensuales, así si por algún motivo dejas de pagar IVA tienes que devolver todo el monto que no se haya restituído a la fecha mediante el pago mensual de IVA.

Por qué es importante la última weá que dije, porque si vendes el depto hay que devolver todo de una sóla vez; si dejas de arrendarlo amoblado, o sea, no afecto a IVA tendrás que pagar el 19% de los arriendos de todas maneras.

Eso puedo decir a la rápida, pero hay que considerar además en este esquema, cosa que no haré acá, si pierdes la posibilidad de descontar los intereses del hipotecario dependiendo cómo lo hagas, si pierdes el ingreso no renta por la posterior venta, etc.

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Muchas gracias por tu respuesta, me queda mucho mas claro. Sabia que cuando deba vender debía pagar el remanente (no lo veia grave, considerando que me llegara un gran ingreso) pero no sabia lo de los dos meses. Sin duda es un riesgo porque para si llega a pasar es muy probable que no tenga el dinero ya que lo reinvierta para varios nuevos inmuebles (eso seria la ventaja, da la posibilidad de seguir creciendo en patrimonio).

Volviendo al tema, tu (me) recomendarías hacer esta operación considerando las comisiones que cobran ( 20 uf +20% de lo recaudado) ?
o mejor no me meto en cachos y sigo con la compra normal nada mas?
Saludos

ZANGHERI · 1 Diciembre 2023

chicho2395 dijo:
Muchas gracias por tu respuesta, me queda mucho mas claro. Sabia que cuando deba vender debía pagar el remanente (no lo veia grave, considerando que me llegara un gran ingreso) pero no sabia lo de los dos meses. Sin duda es un riesgo porque para si llega a pasar es muy probable que no tenga el dinero ya que lo reinvierta para varios nuevos inmuebles (eso seria la ventaja, da la posibilidad de seguir creciendo en patrimonio).

Volviendo al tema, tu (me) recomendarías hacer esta operación considerando las comisiones que cobran ( 20 uf +20% de lo recaudado) ?
o mejor no me meto en cachos y sigo con la compra normal nada mas?
Saludos

Sólo te puedo advertir las cosas que hay que considerar, no puedo recomendarte hacer o no la operación, pues no dispongo de todos los antecedentes, no voy a estar a cargo del caso y el riesgo es tuyo. Sinceramente, sería irresponsable que diera mi opinión ya sea a favor o en contra.

Busca algún otro asesor de tu confianza que conozca del tema y te podrá ayudar mejor. Es un tema relativamente básico éste, así que no es difícil que haya gente con mucho mejor entendimiento que el mío.

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el_dva · 1 Diciembre 2023

ZANGHERI dijo:
La devolución del remanente de IVA CF por la adquisición de bienes del activo fijo de acuerdo al Art. 27 bis del DL 825 funciona en la práctica como un financiamiento otorgado por el fisco a favor de los contribuyentes.

El IVA soportado y recargado en facturas por la adquisición de bienes y servicios da derecho a crédito, siempre y cuando los bienes adquiridos se destinen a operaciones que posteriormente se graven también con IVA. Teniendo entonces que si compras algo en 100 (neto), pagas 19 de IVA al vendedor (crédito) y luego al generar tus propias ventas por digamos 200 (neto) tendrás que pagar 38 de IVA (débito), pero tu desembolso sólo será de 19 para el fisco, ya que puedes descontar los 19 anteriormente pagados o adeudados a quien le compraste. Eso sería débito menos crédito, igual IVA a pagar. Si el crédito es mayor al débito en un mes se genera un remanente que puede ser imputado a los débitos de los meses siguientes.

Dicho lo anterior, cuando compras un inmueble, para tener derecho a crédito es necesario que lo destines a generar operaciones gravadas como es el arriendo de inmuebles amoblados y por tanto deberás pagar IVA respecto de los futuros arriendos que percibas. Como el IVA por la adquisición es una cantidad considerable, quedarás en posición de remanente de IVA crédito fiscal por un período también considerable, o sea, no desembolsarás el IVA débito por los arriendos pagados, ya que se irá consumiendo el remanente en el tiempo.

El Art. 27 bis otorga un beneficio a los contribuyentes que adquieran activos fijos y registren remanentes de IVA crédito por a los menos dos períodos mensuales consecutivos por causa de la adquisición de dichos activos fijos, para que en vez de mantener el crédito acumulado y recuperarlo en el tiempo contra los débitos, que consiste en la devolución anticipada y en efectivo de dicho crédito.

Ahora bien, más allá de toda otra consideración de impuesto renta, impuesto territorial y weás raras, el IVA crédito por su naturaleza se supone que debe imputarse a débitos y nada más, esto es excepcional, por lo que la Ley nada de weonamente establece que este beneficio obliga a efectuar una restitución mediante el pago de los IVAS mensuales, así si por algún motivo dejas de pagar IVA tienes que devolver todo el monto que no se haya restituído a la fecha mediante el pago mensual de IVA.

Por qué es importante la última weá que dije, porque si vendes el depto hay que devolver todo de una sóla vez; si dejas de arrendarlo amoblado, o sea, no afecto a IVA tendrás que pagar el 19% de los arriendos de todas maneras.

Eso puedo decir a la rápida, pero hay que considerar además en este esquema, cosa que no haré acá, si pierdes la posibilidad de descontar los intereses del hipotecario dependiendo cómo lo hagas, si pierdes el ingreso no renta por la posterior venta, etc.

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Estimado:

Solo una cosa, no confundir la recuperación del remanente del "Activo Fijo" con Rebaja de base a "inmuebles", ambas son cosas distintas, una es para anticipar el "crédito" del "Activo Fijo" inmovilizado que sirve para cualquier contribuyente, la otra es para rebajar el "debito" al arriendo de "inmuebles" que solo sirve a quienes compran y los arriendan.

de igual forma, solo sirve a quienes iniciaron actividades y trabajan en eso, e insisto el precio ( 20 uf +20% de lo recaudado), para una persona natural es derechamente una estafa.

ZANGHERI · 1 Diciembre 2023

el_dva dijo:
Estimado:

Solo una cosa, no confundir la recuperación del remanente del "Activo Fijo" con Rebaja de base a "inmuebles", ambas son cosas distintas, una es para anticipar el "crédito" del "Activo Fijo" inmovilizado que sirve para cualquier contribuyente, la otra es para rebajar el "debito" al arriendo de "inmuebles" que solo sirve a quienes compran y los arriendan.

de igual forma, solo sirve a quienes iniciaron actividades y trabajan en eso, e insisto el precio ( 20 uf +20% de lo recaudado), para una persona natural es derechamente una estafa.

¿Dónde hablé de la base imponible del IVA?

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el_dva · 1 Diciembre 2023

ZANGHERI dijo:
¿Dónde hablé de la base imponible del IVA?

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Estimado, enchúfese:

El usuario pregunta por la rebaja de base a "inmuebles":

chicho2395 dijo:
... pero el cálculo se hace a través de un beneficio que te hace pagar sólo el 11% del avalúo fiscal del inmueble..

y tu hablas de la recuperación del remanente del "Activo Fijo" , que solo aplica cuando esta el activo inmovilizado

capisci...

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