Arrendar departamento por primera vez

¿El departamento es nuevo? ¿Tiene buenas terminaciones?

Si los departamentos no son nuevos y/o no tienen buenas terminaciones, puede pasar que el arrendatario te llame por hueas chicas: una llave que gotea, un mueble hueveado, humedad, etc.

No se si alguien más tenga experiencias, pero yo he arrendado tres veces de manera directa a parejas jóvenes y cero problema. Eso si, yo vivo cerca de los departamentos que tengo en arriendo así que las pocas veces que he ido voy en cleta o a pata.

Es nuevo y si, tiene buenas terminaciones.


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Waroz dijo:

Es nuevo y si, tiene buenas terminaciones.


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Ya, eso es bueno porque la garantía de la constructora sigue vigente y si el arrendatario te reclama algo tú vas y lo derivas con la constructura.

P'ta, yo no me arrepiento en absoluto en haber arrendado directo, sin inmobiliaria, y con eso me ahorro los costos de corretaje que pueden quedar en mi bolsillo y/o bajar el costo del arriendo. Puede que sea cuevazo mío que me tocaran buenos arrendatarios y por eso no quiero subirme a un pedestal y decirte que mi experiencia es homologable a todo el mundo.

La corredora te ahorra la paja de andar buscando arrendatarios, mostrarlo etc.
Es más cómodo si no vives cerca del departamento.

Mi mamá tiene un departamento y lo ha arrendado con y sin corredora y no notamos mucha diferencia. Los actuales arrendatarios los consiguió la corredora pero cuando hubo un problema con una ventana la corredora nos dijo que no sabía, así que fue de 0 ayuda. La única diferencia que note es que a los arrendatarios la corredora antes de firmar les pidió Dicom y comprobantes de sueldo.



Anteriormente se arrendaba directamente, le dejábamos el contacto al conserje por si alguien preguntaba por departamento y listo. Siempre llegaba gente a preguntar por departamentos en arriendo, el señor le daba el dato y si se arrendaba le pasábamos sus luquitas al conserje.

Usábamos un contrato tipo que redacto el abogado del primer arrendatario y no hubo problema. Muchas veces la gente prefiere contactar directo al dueño porque con corredora a cada parte le toca pagar el equivalente a la mitad de un mes de arriendo.

nachojp dijo:

La corredora te ahorra la paja de andar buscando arrendatarios, mostrarlo etc.
Es más cómodo si no vives cerca del departamento.

Mi mamá tiene un departamento y lo ha arrendado con y sin corredora y no notamos mucha diferencia. Los actuales arrendatarios los consiguió la corredora pero cuando hubo un problema con una ventana la corredora nos dijo que no sabía, así que fue de 0 ayuda. La única diferencia que note es que a los arrendatarios la corredora antes de firmar les pidió Dicom y comprobantes de sueldo.



Anteriormente se arrendaba directamente, le dejábamos el contacto al conserje por si alguien preguntaba por departamento y listo. Siempre llegaba gente a preguntar por departamentos en arriendo, el señor le daba el dato y si se arrendaba le pasábamos sus luquitas al conserje.

Usábamos un contrato tipo que redacto el abogado del primer arrendatario y no hubo problema. Muchas veces la gente prefiere contactar directo al dueño porque con corredora a cada parte le toca pagar el equivalente a la mitad de un mes de arriendo.

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Eso. La mano es dejarle el dato del arriendo al conserje. Las cachan todas.

Con respecto a dicom, puedes pedir tu mismo todos esos datos: informe de cotizaciones de la afp, dicom, contrato de trabajo, lo que tú consideres necesario para quedarte tranquilo.

¿Siguen vendiendo "seguros de arrendatario" que te cubre una cantidad de meses por si el arrendatario te falla?

En estos tiempos es mejor contratar los servicios de una corredora para buscar arrendatario y también entregarles la administración.

-No debiesen cobrar más de 7% de comisión + IVA

-Otro punto importante, si por ejemplo les entregas el depto por 1 año para que lo administren,te van a poner una clausula abusiva de que si terminas el contrato de administración antes, les pagues todos los ingresos restantes que faltaron. No aceptes esa clausula diles que la saquen.

-También siempre estar al ojo siguiendo los pagos del gasto común y las cuentas básicas, no te confíes en que ellos anden pendientes de eso.

- También fíjate que los arrendatarios paguen los derechos de aseo,y si no lo hacen diles al corredor que les avise.

Se que uno paga para no tener que hacer esas cosas,pero ya he conocido hartas personas que entregan el depto y los corredores jamás revisaron las deudas de gasto comun y servicios basicos.

Con respecto a los derechos de aseo, en mi caso los pago yo. Obviamente cargo el monto anual de los derechos de aseo al valor del arriendo mensual, pero prefiero hacerlo yo para evitarme problemas.

Hace poco se me fue un arrendatario porque le reajuste por IPC el arriendo, está difícil la cosa. Mi corredor se movió lo mejor que pudo y encontró un arrendatario.

Al final este nuevo arrendatario se quejaba de que no tenia por qué pagar las $2 Lucas del fondo de reserva que se cobran en el gasto común.


Asi que hay que fijarse en todos los detalles. Lo que dice Zuljin es buena idea, pero depende si haciendo eso sube mucho el valor del arriendo o no.

5 o 10 lucas mensuales extras de gasto,son una carga importante hoy en dia para la gente.

Por si te sirve mi experiencia te la cuento.

Yo tengo 5 depas en arriendo y todos los administro yo.
Tengo un corredor que es el que se da la paja de publicar, mostrar y seleccionar (con mi venia final). Al momento de firmar se le paga la comisión que le corresponde y ya está yo sigo administrando todo. La mayoría de las veces él le cobra sólo la mitad al arrendatario, no a mi. Fue una opción que me ofreció él mismo.
Me ahorro entre un 7% y un 10% mensual que me permite tener un mejor Cap Rate.
Visito los deptos 2 veces por año generalmente (cláusula en el contrato).
Cuando el corredor tiene a los "finalistas" de una postulación verifico los datos, y a veces entro a ciertos sitios a confirmar: https://www.malosarrendatarios.cl o http://www.consultamorosos.cl/ o FACEBOOK... si no pagó, demás le hicieron alguna funa pública que puedes encontrar en internet a sólo un clic.
Revisa todos los gastos que debe hacer el arrendatario (cuentas básicas) y los GGCC si así lo estipularon en el contrato. Una vez un posible arrendatario me dijo "oye pero por ley es el dueño quien debe pagar los ggcc... le respondí: bueno entonces en vez de cobrarte 450, te cobraré 510 y lo pago yo, te tinca?" Evidentemente no fue seleccionado.
Ah y casi lo olvido, siempre pero siempre solicita un codeudor (NO AVAL).
La experiencia me ha enseñado que el ojo del amo engorda el ganado.

Saludos.

Si te sirve tengo 2 deptos y una casa en arriendo, la historia parecida a lo que dice toten, la única diferencia es que yo también me encargo de arrendarlo o sea tengo que publicarlos, agendar visitas, recopilar antecedentes, etc. La verdad este punto es una lata, puedes perder tardes enteras en visitas y estar contestando llamados también aburre un poco.
Por qué lo hago yo finalmente? Porque es 1 vez cada 2 o 3 años, en el peor de los casos será 1 vez al año.

Saludos!

Mi fórmula fue tener corredor para mostrar Deptos y análisis de antecedentes (dado que vivo a como 20 min en auto y en ese momento trabaja a media hora, era incómodo ir a mostrar deptos)

Cuando encontraba un candidato, lo analizaba y daba mi visto bueno o seguíamos buscando.

Finalmente, armaba el contrato (le hice varias correcciones con apoyo de un abogado, necesario tener uno que apoye con los contratos tipo que suelen tener los corredores) y hasta ahí llegó la participación de terceros. Yo reviso y administro.

Oye, una pregunta...

¿Quienes visitan sus propiedades en arriendo regularmente?

Debo confesar que he estado confiando ciegamente en mi arrendataria actual, que cuando llegó tenía muy bonitos muebles entonces me generó tranquilidad de que debe ser cuidadosa.

¿Les ha pasado alguna vez que han ido a inspeccionar y se han encontrado con el infierno en la tierra?

Nunca he ido a visitar. Me ha pasado que han dejado mal un depto, pero con el mes de garantía he cubierto todo.

Nunca he ido a visitar, las veces que he ido ha sido por algun problema que tuve que ir a solucionar. En mi caso, mi primer depa lo administro yo pero los otros que compré estan lejos y en un barrio no muy bueno, asi que están con corredora.

Waroz dijo:

Hola compañeros del foro!!!
Este martes por fin me van a entregar mi primer departamento y lo voy a arrendar.

Así que vengo en busca de consejos para este proceso en el cual soy totalmente nuevo.

Vale la pena arrendarlo con corredora? El departamento está en Macul, por si tienen algún dato. Igual vivo un poco lejos del departamento ahora, por lo que una corredora igual me vendría bien para que haga todo el trámite.

En caso de no arrendarlo con corredora, alguna precaución o consejo?

Muchas gracias!!!


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Puede que sea off topic y pido perdon, pero cuanto planeas sacar de arriendo sobre el dividendo? la verdad encuentro que santiago esta re malo entonces la verdad ya deje de mirar por aca.

Yo tengo un dilema, este año me entregaran un departamento nuevo, pero ya tengo uno que semi-ocupo y lo tengo la raja de equipado con oficina de trabajo y todo (aire acondicionado, iluminación LED de última generación con apliques modernos, Tele, PC y equipos de música bakanes, ducha SPA, oficina de trabajo, casi estudio de grabación con instrumentos musicales, cocina ultra equipada con todo y todos los artefactos posibles de electrodomésticos) , ya que además vivo en la casa de mi mamá, y ya no sé donde vivir, porque tener 3 lugares donde vivir, mmm como que ya me marea, a menos que arrendara todo y me construyera una parcela en el Sur.

Siendo realista, me conviene arrendar el que me entregarán este año, porque está bien ubicado, en el centro de santiago, es más pequeño y no tiene estacionamiento (cobraban casi 600 UF!!!), y además que el anterior está relativamente cerca de mi casa, pero me da una lata tener algo nuevo y no disfrutarlo, no lo sé. Por suerte que no tengo la necesidad de "arrendarlo" para pagarlo al menos por un tiempo. Igual me gustaría darme el "gustito" de ocuparlo al menos un año (también aprovechando que justo en estos momentos están en los precios más bajos de los últimos años en arriendos por un tema de vacancia), como work-office tipo Loft y disfrutar todos sus espacios comunes "modernos" millenians (salas multiusos coffee work, gimnasios, bicicleteros, quinchos panorámicos para carretiar, pistas de trote, y muchas cosas). Lo otro que me topa es que como el nuevo es más chico, no puedo "pasar" muchos muebles ni cosas, ya que es cocina americana, y ni siquiera el refri me cabería en el espacio.

Siempre he tenido la duda de como arrendar departamentos "full amoblados", si los contratos son distintos, etc, etc.

A mi en lo particular me da cosa eso de arrendarle a cualquiera, y como primerizo, preferiría que me lo viera una corredora para "aprender".

Al final después de hablar con harto conocido y tomado los consejos de acá.

Voy a verlo con corredora pero solo para el proceso de selección y concretar el arriendo. Para la administración lo haré yo.

Al final ninguna de la corredoras que me dieron el dato se hacía responsable en casos de que no pagasen, así que next.


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Colándome a la discusión, solo queda agradecer por la pregunta y todas las respuestas, con mi pareja nos entregaran nuestra segunda casa en julio-agosto de este año y pensamos arrendarla. Y teníamos la misma duda que @Waroz, siendo primerizos en esto de arrendar siempre hay un poco de miedo de cagarla y que te caguen.

gracias por todos los comentario, por lo menos para mi han servido de guía para cuando tengamos la casa lista para arrendar.

Saludos Zenth

Me cuelgo de esto ya que todos están hablando del tema.

¿Alguien tiene un contacto abogado que me haga una asesoría?
Un arrendatario me pregunta si puede poner el domicilio como dirección comercial. Yo de primera estoy dispuesto, si uno no puede ser tan culiado para negarle el crecimiento a su pyme pero quiero irme a la segura.