¿En qué momento firmar la promesa de compraventa de una propiedad usada?

Api · 22 Julio 2021

Hola a todos/as:

Después de un tiempo buscando, estoy en el proceso de compra de una propiedad usada y estoy en la siguiente situación: encontré una propiedad que me interesa y acordé un precio con los vendedores (hay más de uno) por medio del corredor, aunque siempre hubo uno que quería más (como usualmente ocurre en estos casos).

Tenía considerado que el siguiente paso fuese firmar la promesa de compraventa o un documento análogo (con una cláusula que permita salir en caso que la tasación resulte baja), pero uno de los vendedores se negó (el mismo que quería más) y quiere que tasemos primero antes de formalizar cualquier cosa.

En rigor, sí podría solicitar al Banco que hagan la tasación, pero me preocupa que cambien de opinión después respecto al precio y yo pierda la plata de la tasación, y por sobre todo, el tiempo.

Me llama la atención que no hayan querido firmar ni formalizar nada. Por ahora, lo interpreto como un intento de especular un poco más para ver si pueden vender la propiedad más cara sin tener que pagar multa, pero tampoco sé lo que tendría que ser lo esperado.

¿Cómo lo ven ustedes?¿Hay alguna manera usual para abordar este tema?

Gracias por sus respuestas

Zuljin · 22 Julio 2021

Raro que no quieran firmar la promesa, pero lamentablemente es un riesgo monetario para el comprador el incurrir en trámites para que después el vendedor no quiera continuar el proceso.

¿Sabes si los actuales dueños tienen la vivienda hipotecada con un banco?

jzamoras · 22 Julio 2021

Yo no dejaría la promesa con una cláusula de salida por una tasación. Sino estaría regalando una opción de salida.

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SleeperGT · 22 Julio 2021

Normalmente las promesas quedan sujetas a que se otorgue el crédito por parte del Banco

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jzamoras · 22 Julio 2021

SleeperGT dijo:
Normalmente las promesas quedan sujetas a que se otorgue el crédito por parte del Banco

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Yo no lo permito, haz tus cosas y cuando estés listo firmamos. Nuevamente, estas dando una opción de salida gratis.

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Api · 23 Julio 2021

Gracias por sus respuestas.

Zuljin dijo:
Raro que no quieran firmar la promesa, pero lamentablemente es un riesgo monetario para el comprador el incurrir en trámites para que después el vendedor no quiera continuar el proceso.

¿Sabes si los actuales dueños tienen la vivienda hipotecada con un banco?

Me pareció raro también. No tendría hipoteca la casa.

jzamoras dijo:
Yo no lo permito, haz tus cosas y cuando estés listo firmamos. Nuevamente, estas dando una opción de salida gratis.

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Claro, pero ahí hay dos temas distintos: uno es la preaprobación/aprobación bancaria, donde el potencial comprador puede obtener una confirmación de su Banco que indique hasta qué monto y con qué porcentaje le financiaría un crédito hipotecario, después que haya hecho la evaluación respectiva (de hecho, esa información ya la tengo). Esta información podría ser exigible por el vendedor antes de firmar cualquier cosa.

Otra cosa es la tasación, y entiendo el punto, pero la opción de salida "gratis" es solo al inicio. Después de la tasación (que en general es relativamente rápida), esa opción de salida deja de existir.

Una opción alternativa que se me ocurre sería una redacción para que ninguna de las dos partes asuma todo el riesgo en este proceso (como la obligatoriedad de compartir el resultado de la tasación, por ejemplo). Esto, considerando además que la tasación es información valiosa también para el vendedor.

jzamoras · 23 Julio 2021

Api dijo:
Gracias por sus respuestas.

Me pareció raro también. No tendría hipoteca la casa.

Claro, pero ahí hay dos temas distintos: uno es la preaprobación/aprobación bancaria, donde el potencial comprador puede obtener una confirmación de su Banco que indique hasta qué monto y con qué porcentaje le financiaría un crédito hipotecario, después que haya hecho la evaluación respectiva (de hecho, esa información ya la tengo). Esta información podría ser exigible por el vendedor antes de firmar cualquier cosa.

Otra cosa es la tasación, y entiendo el punto, pero la opción de salida "gratis" es solo al inicio. Después de la tasación (que en general es relativamente rápida), esa opción de salida deja de existir.

Una opción alternativa que se me ocurre sería una redacción para que ninguna de las dos partes asuma todo el riesgo en este proceso (como la obligatoriedad de compartir el resultado de la tasación, por ejemplo). Esto, considerando además que la tasación es información valiosa también para el vendedor.

El comprador está en su derecho de tasar, pero no dejaria que la promesa esté sujeta a que la tasacion deba salir igual o mayor a X UF.

javiernico · 23 Julio 2021

Api dijo:
Claro, pero ahí hay dos temas distintos: uno es la preaprobación/aprobación bancaria, donde el potencial comprador puede obtener una confirmación de su Banco que indique hasta qué monto y con qué porcentaje le financiaría un crédito hipotecario, después que haya hecho la evaluación respectiva (de hecho, esa información ya la tengo). Esta información podría ser exigible por el vendedor antes de firmar cualquier cosa.

Otra cosa es la tasación, y entiendo el punto, pero la opción de salida "gratis" es solo al inicio. Después de la tasación (que en general es relativamente rápida), esa opción de salida deja de existir.

ojo, hay dos cosas ahí, una es la preaprobacion del monto maximo que dependerá de tu sueldo+loqueseleocurralabanco, otra cosa es que cuando le digas la banco quiero comprar X propiedad, éste si o si lo tasará y hara un estudio de titulo pues no querra quedarse con el futuro cacho (recuerda que no serás el real dueño hasta pagar por completo la hipoteca), y para saber si la propiedad realmente vale lo que estan pidiendo el/los vendedores

jzamoras · 23 Julio 2021

Lo que pasa es que si se deja la tasación como salida de la promesa, perfectamente la pueden usar para muñequear post firma. Si el comprador encuentra algo mas barato puede decirle al banco que tire la tasación para el rango inferior del precio. Y ahí el vendedor se baja o se sale.

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Api · 27 Julio 2021

javiernico dijo:
ojo, hay dos cosas ahí, una es la preaprobacion del monto maximo que dependerá de tu sueldo+loqueseleocurralabanco, otra cosa es que cuando le digas la banco quiero comprar X propiedad, éste si o si lo tasará y hara un estudio de titulo pues no querra quedarse con el futuro cacho (recuerda que no serás el real dueño hasta pagar por completo la hipoteca), y para saber si la propiedad realmente vale lo que estan pidiendo el/los vendedores

Exactamente. A lo que me refiería era que el vendedor puede pedir esa carta de pre-aprobación/aprobación por monto máximo en abstracto (antes de la tasación) para asegurarse que el comprador tiene algún grado de solvencia y no perdería el tiempo firmando la promesa.

jzamoras dijo:
Lo que pasa es que si se deja la tasación como salida de la promesa, perfectamente la pueden usar para muñequear post firma. Si el comprador encuentra algo mas barato puede decirle al banco que tire la tasación para el rango inferior del precio. Y ahí el vendedor se baja o se sale.

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No sé si entendí muy bien, pero en las tasaciones que he visto el banco solo ha entregado un monto y no un rango.
Bajo el supuesto que el comprador entrega la información verídica de la tasación al vendedor, a veces es una información importante también para el vendedor si la propiedad está muy cara, por ejemplo (asumiendo que le interese venderla por crédito).

Respecto a mi caso en particular, infiero de sus respuestas que hay más de una manera de hacer lo de la promesa, que es también lo que había visto.

Para no seguir dilatando, decidí proceder con la tasación y asumir ese riesgo. Les contaré que tal.

Gracias a todos por sus respuestas

marjon1092 · 19 Septiembre 2021

Hola chicos, les cuento estoy comprando una propiedad al contado, mi pregunta es como hago el vale vista? Me dicen que lo haga a mi nombre con endoso a nombre del vendedor? Estará bien?
No entiendo nada respecto a los vales vista y me da un poco de miedo equivocarme en eso :/
Si alguien me puede ayudar porfa!

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meltdown · 20 Septiembre 2021

marjon1092 dijo:
Hola chicos, les cuento estoy comprando una propiedad al contado, mi pregunta es como hago el vale vista? Me dicen que lo haga a mi nombre con endoso a nombre del vendedor? Estará bien?
No entiendo nada respecto a los vales vista y me da un poco de miedo equivocarme en eso :/
Si alguien me puede ayudar porfa!

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¿Qué es un vale vista y cuáles son sus características? - Remender CL

¿Deseas saber qué es un vale vista? Aquí te explicamos qué es, cuáles son sus características, cómo cobrarlo según el banco emisor.

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Debe ser nominativo

¿Qué es un Vale Vista?

Un vale vista es un documento representativo de dinero en efectivo, este lo entrega el tomador con cargo a un depósito a la vista o a una cuenta corriente. Por su parte, un depósito a la vista se t…

www.comisiondefensoraciudadana.cl

Pero ahí sale que debe ser endosable.

Aayyy no cacho xd

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Marwan · 20 Septiembre 2021

marjon1092 dijo:
Hola chicos, les cuento estoy comprando una propiedad al contado, mi pregunta es como hago el vale vista? Me dicen que lo haga a mi nombre con endoso a nombre del vendedor? Estará bien?
No entiendo nada respecto a los vales vista y me da un poco de miedo equivocarme en eso :/
Si alguien me puede ayudar porfa!

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creo q se hace a tu nombre y se lo endosas al vendedor cuando esté todo listo, imagina q lo haces nominativo al vendedor y por x motivo el negocio se cae a último minuto, recuperar tu plata seria un weveo inmenso, o derechamente tendria q el wn cobrarlo y dp confiar en q te pasará la plata a ti

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sebastian.bilbao · 20 Septiembre 2021

Firmar sólo después de que hagas el estudio de título, para no meterte en un cacho.
(el estudio del banco es solamente para el banco y para sus intereses, no para los tuyos)

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sebastian.bilbao · 20 Septiembre 2021

SleeperGT dijo:
Normalmente las promesas quedan sujetas a que se otorgue el crédito por parte del Banco

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Las que he visto y hecho no lo ponen como condición, sino que establecen únicamente un plazo para obtener la aprobación del crédito.

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andronicko · 20 Septiembre 2021

meltdown dijo:
¿Qué es un vale vista y cuáles son sus características? - Remender CL

¿Deseas saber qué es un vale vista? Aquí te explicamos qué es, cuáles son sus características, cómo cobrarlo según el banco emisor.

remender.cl

Debe ser nominativo

¿Qué es un Vale Vista?

Un vale vista es un documento representativo de dinero en efectivo, este lo entrega el tomador con cargo a un depósito a la vista o a una cuenta corriente. Por su parte, un depósito a la vista se t…

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Pero ahí sale que debe ser endosable.

Aayyy no cacho xd

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Si la propiedad que compras tiene deuda y tu pagas al contando, un vale vista a tu nombre endosado al banco de la deuda, y la.diferencia entre la deuda y el valor final d ela venta de la casa en otro vale vista a tu nombre endosable al nombre del vendedor.

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tension01 · 20 Septiembre 2021

Api dijo:
Para no seguir dilatando, decidí proceder con la tasación y asumir ese riesgo. Les contaré que tal.

Y como te fue el final? Estoy en una situacion parecida, mi banco me recomendó hacer la tasacion primero antes de firmar la promesa, siendo que ya tenemos un monto negociado con el vendedor, pero al no tener nada firmado, me da miedo perder el tiempo y la plata de la tasacion si es que el vendedor se arrepiente.

max3_16 · 20 Septiembre 2021

destinoo dijo:
Y como te fue el final? Estoy en una situacion parecida, mi banco me recomendó hacer la tasacion primero antes de firmar la promesa, siendo que ya tenemos un monto negociado con el vendedor, pero al no tener nada firmado, me da miedo perder el tiempo y la plata de la tasacion si es que el vendedor se arrepiente.

Verlo desde el otro lado, quieres comprar algo caro (mas de 50 millones) y no quieres saber en cuanto esta tasado para ver si vale lo que dicen que vale solo por ahorrar un par de pesos.

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tension01 · 20 Septiembre 2021

max3_16 dijo:
Verlo desde el otro lado, quieres comprar algo caro (mas de 50 millones) y no quieres saber en cuanto esta tasado para ver si vale lo que dicen que vale solo por ahorrar un par de pesos.

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Nono si esta bien, de hecho el vendedor queria firmar la promesa antes de la tasacion, asi que no creo que este esperando la tasacion para poder firmar, solo lo queremos hacer por una formalidad del banco

Api · 21 Septiembre 2021

destinoo dijo:
Y como te fue el final? Estoy en una situacion parecida, mi banco me recomendó hacer la tasacion primero antes de firmar la promesa, siendo que ya tenemos un monto negociado con el vendedor, pero al no tener nada firmado, me da miedo perder el tiempo y la plata de la tasacion si es que el vendedor se arrepiente.

En la operación me fue mal, porque los vendedores se echaron para atrás. Me tinca que quieren seguir especulando por más tiempo dado los aumentos de precios, porque ni siquiera me pidieron una contraoferta. Era una posesión efectiva y siempre hubo uno que no quería vender.

Lo bueno dentro de todo es que, dada la magnitud de la operación, es poca plata la que se pierde (alrededor de 70-80 lucas), pero lo peor por lejos es el tiempo. Penca también el corredor, que juraba de guata que iban a firmar apenas saliera la tasación.

Lo otro bueno dentro de todo es que en el proceso las tasas subieron muchísimo y además la propiedad está en un conservador que se está demorando casi un año en resolver (San Miguel), así que veremos otras opciones.

Si te interesa la propiedad y las condiciones, podrían firmar una promesa antes de la tasación, que resguarde los intereses de ambas partes. Tal vez el corredor tenga un formato de ese tipo.

Suerte!

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