afromib
Capo
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- 9 Febrero 2007
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Hola mata, tanto te asustaste con lo de la ley de asesores de inversiones que te cambiaste de nombre?
Hilo hipotecario: dudas y discusión de tasas
- Empezó el tema Tomase
- Fecha de publicación
Tu como vas con tus deptos?. Por casualidad tienes el dato de:
1) Empresa para hacer remodelaciones en caso de detruccion del depto?
2) Abogado para sacar a los frescos de raja del depto.?
Gracias.
TotenKrieg
Capo
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- 27 Octubre 2019
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Bien, sólo tuve uno un par de meses con vacancia porque lo tiré al precio que tengo otros en la misma torre, y tuve que ir bajándolo considerablemente (de 590 hasta 520). Además ya me da flojera hacer la administración así que estoy desligándome y entregándole los depas a Houm poco a poco.
Las reparaciones las suelo hacer yo. Si es algo más complicado como daños por filtraciones, aplico el seguro hogar. Nuna me han destruido un depa a tal nivel como para tener que contratar una empresa.
Abogado, puedes usar los que trabajan en una página que se llama devuélveme la casa o algo así, se dedican casi exclusivamente a eso, así que la hacen bien rápido.
SlayerBoxer
Doctor of Pump and Dump
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- 16 Febrero 2020
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Como pueden ver incluso el pro trader @TotenKrieg ha tenido que desembolsar de su propio bolsillo dinero para hacer frente a la crisis económica que recién está comenzando.
Yo personalmente ya habré desembolsado unos 2 palos en 5 años entre reparaciones y vacancia por 4 deptos en arriendo.
Para mí el flujo ya se fue al carajo que rato,sin embargo ya me han pagado 60 cuotas de cada hipotecario ,lo que equivale a una amortización de 60 palos de la deuda total.
Una por otra, usted decide. Tener claro que apostar por un flujo positivo, es extremadamente riesgoso en estos momentos.
Yo personalmente ya habré desembolsado unos 2 palos en 5 años entre reparaciones y vacancia por 4 deptos en arriendo.
Para mí el flujo ya se fue al carajo que rato,sin embargo ya me han pagado 60 cuotas de cada hipotecario ,lo que equivale a una amortización de 60 palos de la deuda total.
Una por otra, usted decide. Tener claro que apostar por un flujo positivo, es extremadamente riesgoso en estos momentos.
chicho2395
Miembro Activo
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- 22 Noviembre 2023
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Yo por eso consultaba si era rentable un hipotecario con 50k+ del arriendo, pero con 0 pie.
Mis cálculos no es especulación ya que la inversión ya la hice jajaj solo queria saber si la habia cagado o no. El dividendo sale 430 y los arrende en 380 (saque 2 deptos en iguales condiciones, asi que desembolso 100k mensual).
Si tuviera que pagar ambos dividendos con vacancias me da mi sueldo. Generalmente es lo que ahorro mensual. Por eso no vi el riesgo.
Pero soy nulo en otros mecanismos de inversión, por eso preferí invertir en algo mas "facil".
max3_16
Miembro Regular
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- 23 Septiembre 2019
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A parte de lo que ya te dijeron, arma un fondo de vacancia, para reparaciones y pagar dividendo.
Pero si son pequeños no pagaran contribuciones, pero si gastos de aseo.
Enviado desde mi SM-A336M mediante Tapatalk
guaripolo
Fanático
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- 21 Agosto 2006
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Por acá se me desocupó uno de los depas, pero no alcancé a tener vacancia, eso si lo bajé de 370 a 360 y se arrendó altiro. Igual ya esta todo 100% pagado, asi que la vacancia no me representa riesgo financiero alguno.
Tengo un corredor de confianza, muy profesional que se encarga de gestionar todo, publica el depto en portal inmobiliario, gestiona las visitas, selecciona al mejor candidato, te envia el borrador de contrato y cuando lo apruebas, te envia el contrato final con firma electronica.
Tambien gestiona las visitas de maestros y empresas de aseo para dejar los deptos impecables antes de la entrega.
Lo mas importante creo, es establecer relaciones de confianza con tus arrendatarios, dar un buen trato, entregar la propiedad en optimas condiciones, responder rápido ante cualquier problema, no ser usurero con los precios y ofrecer alternativas cuando surgen complicaciones. Basicamente, generar confianza y la sensación de que no van a encontrar algo mejor.
A modo de ejemplo, recuerdo en pandemia la pareja de mi arrendatario se quedó sin pega y se atrasaron con el pago de todos los servicios basicos (acumularon más de 300 lucas de deuda), lo conversamos y acordamos usar el mes de garantia para pagar las cuentas atrasadas, y subir el arriendo durante 18 meses para cubrir la deuda y recuperar el mes de garantia (18 lucas por 18 meses, la cifra era la que ellos podian pagar en ese momento), ellos de verdad no se querian ir y se quedaron super contentos y aliviados con la solucion a la que llegamos, se quedaron en el depa como 2 años más hasta que se fueron de stgo.
Igual considero que ya no es rentable usar un hipotecario como forma de inversión, los precios de las propiedades y las tasas de interes (y por ende los dividendos) estan muy altos vs los precios de los arriendos y el margen está super apretado (si es que hay margen) eventualmente siempre vas a poder renegociar la taza durante la durante los 20 años que dura en promedio un hipotecario, pero no es tan facil hacer esa maniobra si tienes varias creditos en varias instituciones.
La ultima vez que tiré numeros a un excel, el dividendo vs arriendo no daba a menos que uno pusiera un 30%-40% de pie
La mano es y siempre será ahorrar en UF y comprar en cash, si son capaces de ahorrar unos años para juntar el 20% del pie, pueden ahorrar por el 100%.
Tengo un corredor de confianza, muy profesional que se encarga de gestionar todo, publica el depto en portal inmobiliario, gestiona las visitas, selecciona al mejor candidato, te envia el borrador de contrato y cuando lo apruebas, te envia el contrato final con firma electronica.
Tambien gestiona las visitas de maestros y empresas de aseo para dejar los deptos impecables antes de la entrega.
Lo mas importante creo, es establecer relaciones de confianza con tus arrendatarios, dar un buen trato, entregar la propiedad en optimas condiciones, responder rápido ante cualquier problema, no ser usurero con los precios y ofrecer alternativas cuando surgen complicaciones. Basicamente, generar confianza y la sensación de que no van a encontrar algo mejor.
A modo de ejemplo, recuerdo en pandemia la pareja de mi arrendatario se quedó sin pega y se atrasaron con el pago de todos los servicios basicos (acumularon más de 300 lucas de deuda), lo conversamos y acordamos usar el mes de garantia para pagar las cuentas atrasadas, y subir el arriendo durante 18 meses para cubrir la deuda y recuperar el mes de garantia (18 lucas por 18 meses, la cifra era la que ellos podian pagar en ese momento), ellos de verdad no se querian ir y se quedaron super contentos y aliviados con la solucion a la que llegamos, se quedaron en el depa como 2 años más hasta que se fueron de stgo.
Igual considero que ya no es rentable usar un hipotecario como forma de inversión, los precios de las propiedades y las tasas de interes (y por ende los dividendos) estan muy altos vs los precios de los arriendos y el margen está super apretado (si es que hay margen) eventualmente siempre vas a poder renegociar la taza durante la durante los 20 años que dura en promedio un hipotecario, pero no es tan facil hacer esa maniobra si tienes varias creditos en varias instituciones.
La ultima vez que tiré numeros a un excel, el dividendo vs arriendo no daba a menos que uno pusiera un 30%-40% de pie
La mano es y siempre será ahorrar en UF y comprar en cash, si son capaces de ahorrar unos años para juntar el 20% del pie, pueden ahorrar por el 100%.
SlayerBoxer
Doctor of Pump and Dump
- Se incorporó
- 16 Febrero 2020
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- 1.517
Si ya no se puede especular porque los márgenes no dan ¿Por qué los precios siguen inalcanzables?
Ups,parece que la especulación nunca fué el problema como pensabas....
¿ Cuántos deptos tienes ?
- Se incorporó
- 1 Julio 2007
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- 6.234
Con que tasa evaluas que te conviene en cash pero no con 20% + 80% deuda a tasa ~5%?
No me calzan los numeros, salvo que se le pida una rentabilidad de UF + 4% o menos a tu dinero.
TotenKrieg
Capo
- Se incorporó
- 27 Octubre 2019
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Respuesta de todo contador: "Depende"
k1kee
Fanático
- Se incorporó
- 27 Abril 2009
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- 1.852
Creo q depende mas de tu actividad y los valores de los inmuebles.
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